“现在的房地(dì)产很难(nán)再出现(xiàn)像(xiàng)过去十年(nián)的系(xì)统性行(xíng)情。”思睿(ruì)集(jí)团合伙人、首席经济(jì)学(xué)家洪(hóng)灏向(xiàng)《红周刊》表示本初是谁，房(fáng)地(dì)产行(xíng)业分化的愈加明(míng)显，让机(jī)构和投资者的关(guān)注(zhù)度从板块向单个标的(de)转移。上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)向《红周(zhōu)刊》指出，从行业来看，无论是业(yè)绩，还是估值，房地(dì)产都已经双杀(shā)到了最底部，而且(qiě)是反复地杀到了底部，再往下的空间(jiān)已经(jīng)不大了。

　　三道红(hóng)线等指标(biāo)

　　成挖掘个(gè)股阿尔法重(zhòng)要参考

　　那么(me)如何寻找房地产(chǎn)个股的阿尔法(fǎ)呢(ne)？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产赛(sài)道中(zhōng)进行选(xuǎn)择，需要非常小(xiǎo)心，避免选了半天，标的公(gōng)司出现爆(bào)雷的情(qíng)况。除此(cǐ)之(zhī)外，洪(hóng)灏指出，需要满足(zú)以(yǐ)下三个(gè)基准：有(yǒu)大的国资(zī)背景的、杠(gāng)杆(gān)率较低的、此前没(méi)有(yǒu)踩过红线的。

　　他还表示，如果(guǒ)关注一下今年房地产的开发资金来(lái)源，可(kě)以发现，其实银行的信(xìn)贷倾向是不(bù)太(tài)愿意(yì)给房企贷款的，房企的主(zhǔ)要资(zī)金(jīn)来源来自新盘(pán)的(de)销售。但今(jīn)年新房的销(xiāo)售情况相较一般。再关注一下，哪些(xiē)房企能从(cóng)银行拿到(dào)钱，其实(shí)主要还是那些(xiē)有国(guó)企背景的房企(qǐ)，民营房企相对(duì)比较(jiào)困难，所以整个行业出现了一个很明显的分化，无论是在销售，还是融(róng)资(zī)等各个方面(miàn)都非常明显。现在有国(guó)资背景的房企(qǐ)在资本(běn)市场表现(xiàn)相对较好，但没有国资背景(jǐng)的民营房(fáng)企股价(jià)大(dà)多表现很一般。

　　陈(chén)昊(hào)扬(yáng)则(zé)向《红周刊》表示(shì)，在房地产行业内(nèi)，我们的(de)逻辑是(shì)，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我(wǒ)们会特别(bié)重(zhòng)视企业(yè)的成本优势，更具体一点，就(jiù)是(shì)它(tā)的净借贷水平（净(jìng)负债率）是不是行(xíng)业(yè)内的最(zuì)低水平；利润(rùn)率(lǜ)是(shì)不是行业内最高的；融资成本是否(fǒu)是(shì)行业(yè)内最低的；建安成(chéng)本(běn)是(shì)否也是(shì)业(yè)内最(zuì)低的；这些都是我们(men)看重的一家房企的综合成本。

　　需要注意的是，能够(gòu)同时满足上述条(tiáo)件的房企并不多。即便(biàn)是(shì)在国央(yāng)企中，仍有部分房企(qǐ)出现了“三道红线”的“踩线”情(qíng)况，且(qiě)有逐渐恶(è)化(huà)的(de)趋势。以A股为例(lì)，《红周刊》根据(jù)Wind数(shù)据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力地产、西藏城投、中交地(dì)产(chǎn)、中国武夷等国央企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建发(fā)展、京投发展、光明地产、云(yún)南城投、首开股份、珠江股(gǔ)份、城投控股等(děng)国央企房企(qǐ)也踩了(le)“三(sān)道红线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警(jǐng)惕其重(zhòng)蹈覆(fù)辙

　　不(bù)难看出(chū)，即(jí)便是(shì)有着(zhe)较稳健特色的国(guó)央企房企，其财务指标称得上(shàng)完全健康的仍是少数(shù)。而更加(jiā)值(zhí)得注意的(de)是，在(zài)2022年(nián)，不(bù)少国企，甚至地方(fāng)国(guó)企开始大举扩张。而这(zhè)无疑又进一步(bù)考验着国央(yāng)企的资金链情况。

　　对(duì)房企(qǐ)而言，扩张速度(dù)的张(zhāng)弛有度尤为重要，节奏把握(wò)准确，有(yǒu)助于房企储备优(yōu)质“弹(dàn)药”；但过于(yú)乐观的预(yù)判(pàn)未来市场(chǎng)，以及(jí)过于激(jī)进的扩张拿地节(jié)奏(zòu)也有可能让房企重蹈此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配(pèi)置(zhì)的一家(jiā)房企进行举例，它从(cóng)2018年(nián)开始到2021年，连(lián)续(xù)4年的净借贷比例都维持(chí)在33％左右(yòu)，完全(quán)没有增加(jiā)杠杆比例。而到(dào)2022年，这家房企明显感觉(jué)到机(jī)会来了，其开始(shǐ)在(zài)一线城市(shì)进(jìn)行大举拿(ná)地，净(jìng)负债率也由(yóu)此前的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接近三(sān)分之(zhī)一。与此同时，该房企新购入地(dì)块也实现了快速的(de)开盘利用(yòng)率，预(yù)计今年(nián)会有更多的(de)楼盘(pán)入(rù)市(shì)。像这类企业就符合“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方面(miàn)，在(zài)于它本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且(qiě)其(qí)中(zhōng)一半(bàn)在一线城市，另(lìng)外(wài)一(yī)半也主要集中(zhōng)在强二线(xiàn)和二线城(chéng)市；另一(yī)方(fāng)面，它(tā)的(de)扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之(zhī)相反，有些房(fáng)企的(de)扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽(suī)然说，见到机(jī)会时(shí)要出(chū)手(shǒu)，但出手的章法仍要小心，如果(guǒ)负债率扩张得太(tài)快，但未来的两年市场没(méi)有想象(xiàng)得那么(me)好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要还是看房企的(de)净负债(zhài)率水平，在(zài)我看来(lái)，这个比例如果超过60％，就(jiù)是扩张得过于快速了(le)。

　　不难看出，这一标(biāo)准要(yào)比(bǐ)“三道(dào)红(hóng)线”对房企的净(jìng)负债率(lǜ)要求(qiú)不得高(gāo)于100％要更加严格。陈(chén)昊扬解释，当前房地产行业的复苏速(sù)度并没有那(nà)么快(kuài)，所以要(yào)规避公司净(jìng)负(fù)债率(lǜ)提高(gāo)到一个比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年(nián)拿地较积极的房企(qǐ)梳理发现，中交地产、中国金茂、华(huá)发股份(fèn)、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保利发(fā)展(zhǎn)等(děng)房企2022年净负债率(lǜ)都在60％之上。其中，中(zhōng)交(jiāo)地产净负(fù)债率持续居高不(bù)下(xià)，在2020年(nián)至2022年期间，依(yī)次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的是，华(huá)润置地、中国海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践(jiàn)行较(jiào)积极的拿地策略的同时，也(yě)较好地控制了公司的扩张(zhāng)速度与净负债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民(mín)营房企

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑马(mǎ)特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一(yī)筛选标准来(lái)看(kàn)国央企与民营房企，但在(zài)各维(wéi)度(dù)的实际(jì)表现上，国央企确实(shí)会更胜一筹。如(rú)国央企的(de)融(róng)资(zī)成本更(gèng)低(dī)，融(róng)资渠道也更顺畅，能够(gòu)做(zuò)到(dào)想融就融(róng)，这样(yàng)，国央企自然而然就具有天(tiān)然优势。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机构更加看(kàn)好国央(yāng)企(qǐ本初是谁)，但这也并(bìng)不(bù)意味着，民营(yíng)企业(yè)中(zhōng)就没有“黑(hēi)马”的(de)存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房企同样受到(dào)机构(gòu)的(de)青(qīng)睐。比如，根据(jù)2023年一(yī)季报，滨(bīn)江集团的十大流通股东(dōng)中新进了“中国工商银行股份有限(xiàn)公司－景(jǐng)顺长城中(zhōng)国(guó)回报灵活配(pèi)置(zhì)混合型(xíng)证(zhèng)券投资基金”“全国社保基(jī)金一一六组合(hé)”等(děng)。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百亿私(sī)募珠海阿巴马资产(chǎn)管(guǎn)理有限公(gōng)司(sī)就长(zhǎng)期持有滨江集团。根据一季(jì)报，该资产(chǎn)公司的(de)几只产品(pǐn)合计持(chí)有(yǒu)滨江集团9543万股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受(shòu)青睐，和其自身的基本面表现存在一(yī)定关系。2020年以来的近(jìn)三年时间，房地产市场整体在走“下(xià)坡路(lù)”，但作为杭(háng)州本(běn)土房企的滨江集团仍(réng)是(shì)表现出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团在业绩表(biǎo)现、销售规模、新增土储、股(gǔ)价表现等(děng)多维度(dù)都表现(xiàn)了较(jiào)强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团(tuán)扣非(fēi)归(guī)母净利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的2023年一(yī)季报，今(jīn)年一季度，滨江集团更是(shì)实现了扣非归(guī)母净利润(rùn)5.41亿元(yuán)，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地(dì)产“青(qīng)铜时代”仍能(néng)保持自(zì)身业绩的持(chí)续增(zēng)长，和滨(bīn)江集团(tuán)扎根杭州的战略布局(jú)关系密切(qiè)。根(gēn)据2022年年报，滨(bīn)江集团有近七成营收来自杭州地区，而(ér)在2021年，杭州地区的营收(shōu)比(bǐ)重只占到(dào)近(jìn)六成(chéng)。近三年持(chí)续(xù)稳(wěn)居杭州房(fáng)企销售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集团在杭州(zhōu)的(de)土储(chǔ)补充同样(yàng)较为(wèi)积极(jí)，根据诸(zhū)葛找房、住在(zài)杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依(yī)次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持(chí)续稳(wěn)居(jū)杭(háng)州的本(běn)土第一(yī)。

　　而滨江集团(tuán)在杭(háng)州的较突出表(biǎo)现，也让滨江集团的(de)房企排(pái)名迅(xùn)速提(tí)升。到(dào)2023年(nián)，滨江集团(tuán)的房企排名(míng)已冲进前十，根据中指数据，2023年(nián)前4月，滨江集(jí)团实现销售(shòu)额607.3亿元，位列房(fáng)企第九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年(nián)至(zhì)今，滨江集团股价(jià)翻了(le)超一倍以(yǐ)上(shàng)，而近期(qī)，滨江集团更是迎(yíng)来多家机构的集中调研。滨(bīn)江集团(tuán)发布公(gōng)告表示，公司于5月10日接(jiē)受了信达证券、金鹰基金、建(jiàn)信养老(lǎo)、新华养老等18家机构(gòu)调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构在下游(yóu)家(jiā)纺、家居(jū)、物业(yè)觅α

　　实(shí)际上房地产开发只(zhǐ)是房地产产业(yè)链上(shàng)的中(zhōng)游环节，其上(shàng)游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商(shāng)，而下游(yóu)应用行业主要包括中介服务、家用电器(qì)、物业(yè)管理、家居用品。综合《红周刊(kān)》的采(cǎi)访，房地产开(kāi)发(fā)环(huán)节与上游材料(liào)端息息相关(guān)，新盘(pán)开工(gōng)不足导(dǎo)致上游不被看好，机构寻觅个(gè)股阿(ā)尔法(fǎ)的(de)思(sī)路渐渐移至下游。“中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业在进入存量房(fáng)时代，所以对地产产业链，尤其(qí)是偏消(xiāo)费属性的家装家居(jū)领域，我们(men)相对看好，因为居民保有(yǒu)的住房规模越来越大，随着时间的增加，内装更新的(de)需求也会越来越多。美国过去(qù)的数据充分说明了这一点，在(zài)新房销售见(jiàn)顶之后(hòu)，家具消费的增长(zhǎng)却一(yī)直都很好。对于地产(chǎn)产业(yè)链，我们相(xiāng)对看(kàn)好和内装相(xiāng)关的行业，例如消(xiāo)费建材、家居装饰(shì)等。”万家基(jī)金(jīn)人士表(biǎo)示。

　　而根据《红周(zhōu)刊(kān)》对下游细分中相关赛(sài)道龙(lóng)头年内表现的统计，目前(qián)暂居前(qián)两位(wèi)的都是来自家纺(fǎng)赛道的公司，它们分(fēn)别是富安娜(nà)和水星家纺，特(tè)别是前(qián)者在月线连收七根阳(yáng)线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织家居(jū)、睡眠家居、生活类产品(pǐn)的研发、设计、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示(shì)，报告期内，富安娜实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入(rù)约6.2亿元，同比减少7.57％；不(bù)过实现归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润约(yuē)1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看，能(néng)够(gòu)发现该股(gǔ)早已成为(wèi)基金重仓股(gǔ)的天下，彼时包括公(gōng)募的中欧(ōu)价值发现、中欧潜力价值(zhí)、工(gōng)银(yín)瑞信灵动(dòng)价(jià)值、宝盈(yíng)新(xīn)价值和私募的明(míng)河2016，都在其中(zhōng)出现，占据(jù)了半壁江山。需要强调的是，中欧的两(liǎng)只基金都是价值派基(jī)金(jīn)经理(lǐ)曹名长在管的产品，首(shǒu)季其同时(shí)重(zhòng)仓(cāng)的房地产(chǎn)产业(yè)链(liàn)股票还有金地(dì)集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经(jīng)风光一时的家居板块(kuài)也因(yīn)疫情、消(xiāo)费复苏进程缓(huǎn)慢(màn)等多因素一度(dù)沉寂(jì)，不过好在困境反转(zhuǎn)露出曙(shǔ)光，家(jiā)居(jū)板块中年内(nèi)表现最好的是志(zhì)邦家(jiā)居。同一(yī)时间段，该股年内上(shàng)涨(zhǎng)已经超(chāo)过23％，从业绩来看，无(wú)论是营收还是归(guī)母净利润(rùn)，公司都实现(xiàn)了同(tóng)比双升。

　　从(cóng)公司的(de)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，《红周刊(kān)》发现广(guǎng)发基金经理罗洋慧眼独具，一(yī)季报中他(tā)管(guǎn)理的广发策略优选和广(guǎng)发安宏回报均增(zēng)加了持股(gǔ)，而这(zhè)两只产(chǎn)品(pǐn)也成为志邦家居十大流(liú)通股股东中仅(jǐn)有(yǒu)的两(liǎng)只公募。有意思的是，他似乎(hū)对(duì)于定制(zhì)家居类(lèi)标的情(qíng)有独钟，在另(lìng)一(yī)家赛道公(gōng)司金牌(pái)橱(chú)柜(guì)中，他管(guǎn)理的全部三只产品均登(dēng)榜十大(dà)流通股股东(dōng)，其也成(chéng)为他的独门重(zhòng)仓股(gǔ)。

　　除去(qù)家(jiā)居家(jiā)纺外(wài)，下游的物业股也越来(lái)越被(bèi)机构所青睐，不过这(zhè)类标的大(dà)多在香(xiāng)港上市(shì)，如何选择成(chéng)为(wèi)难题。对此(cǐ)，前(qián)述上海公募基金经理(lǐ)举例分析：“物业服务不是(shì)一个高毛利的行业，挣钱很(hěn)辛(xīn)苦，我选公司还(hái)是希望挣(zhēng)的是市场(chǎng)化应该(gāi)挣的钱(qián)，以我曾(céng)经买的绿城(chéng)服务(wù)为例，它(tā)在中高端楼盘占(zhàn)比是比(bǐ)较(jiào)高的(de)，每(měi)年到期(qī)的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚(gǔn)动的大部分(fēn)项目到期(qī)之后，经(jīng)过两三轮(lún)合(hé)同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产(chǎn)品提价(jià)的公(gōng)司很(hěn)少，因为物业公司很(hěn)容易一开始是挣钱的，后面因为保(bǎo)安(ān)这些固定人(rén)员成本的年(nián)度增长，不过服务没(méi)有(yǒu)特别好，客(kè)户没有那么满意(yì)，能做到(dào)提价难(nán)度(dù)是非(fēi)常大的。但(dàn)是该(gāi)公司能在业内做到到期(qī)之后提价(jià)率比较高，这跟它的定位和比较好(hǎo)的(de)服务是有(yǒu)关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 本初是谁