导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满足(zú)流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全(quán)国总(zǒng)人(rén)口的近三(sān)成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据(jù)此判断(duàn)未(wèi)来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国(guó)自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是(shì)商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用既(jì)有统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足(zú)因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美(měi)国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活(huó)带(dài)来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的(de)需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按(àn)这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得(dé)到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的(de)分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素逐步(bù)向(xiàng)经济带(dài)、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求(qiú)有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能(néng)级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间(jiān)的(de)差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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