文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房(fáng)者的不(bù)公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改(gǎi)是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制，长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了(le)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售(shòu)，买家(jiā)在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度在(zài)完(wán)全交房(fáng)前进(jìn)行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实(shí)力(lì)才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了(le)自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核(hé)心(xīn)的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提(tí)升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把(bǎ)项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银(yín)行(xíng)开设(shè)的(de)信托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银行(xíng)的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展工业化(huà)的进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预(yù)售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的(de)信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了(le)房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调(diào)整(zhěng)形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到(dào)了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时(shí)间走完发(fā)达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制在当前(qián)已成为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积(jī)占总(zǒng)销(xiāo)售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地(dì)产带(dài)动的上下游产(chǎn)业(yè)链特(tè)别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前(qián)的负(fù)面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和(hé)银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是(shì)两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能(néng)力(lì)或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点(2197的立方根是多少，216的立方根是多少diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目(mù)工程(chéng)总额(é)报价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没(méi)有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目(mù)间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式2197的立方根是多少，216的立方根是多少支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第(dì)三方公证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金(jīn)可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放(fàng)款后还(hái)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或(huò)购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)约2000欧的(de)定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严(yán)格(gé)，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资(zī)金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一(yī)部规(guī)范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护(hù)方(fāng)面，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才(cái)可预(yù)售。什么(me)是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机(jī)构或保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发(fā)商有统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对(duì)局(jú)部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资(zī)金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修(xiū)期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 2197的立方根是多少，216的立方根是多少