5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机构(gòu)对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持(chí)，持(chí)仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募(mù)对(duì)于房地产的(de)投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期(qī)一(yī)去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年(nián)销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿(yì)平方米(mǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价收(sh文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句ōu)入也不支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容(róng)易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基于这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个(gè)股成为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五(wǔ)的(de)公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本(běn)面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业(yè)务(wù)为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募(mù)的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利润规模(mó)大幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题(tí)或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的(de)拿(ná)地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到202文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句3年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会(huì)依然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要(yào)又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资(zī)源债(zhài)权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营房开(kāi)企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的(de)质量(liàng)好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性(xìng)的(de)压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的(de)、做得比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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