饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪(jì)服务的(de)意(yì)见(jiàn)。意见提及(jí)，近年(nián)来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪(jì)机构存(cún)在(zài)利用房源客源优势(shì)收取过高费(fèi)用(yòng)、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从(cóng)加(jiā)强从业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标价等十(shí)方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量(liàng)二(èr)手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来(lái)说属于(yú)金额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居(jū)民往往(wǎng)通过中介来完(wán)成。但很(hěn)多中介利(lì)用信息(xī)不对(duì)称等问题，将非必要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事(shì)项并未明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交易(yì)过程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及其主体进行规(guī)范(fàn)和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历(lì)来对(duì)房地产经纪(jì)服务行业关注最(zuì)多的(de)一个话题，便是(shì)房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未(wèi)来相关(guān)部门主要监(jiān)管的(de)重(zhòng)点，将(jiāng)是(shì)对(duì)房地产经纪服(fú)务收费(fèi)及中(zhōng)介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一(yī)套1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此次意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收(shōu)费标准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年国家计(jì)委(wěi)建(jiàn)设(shè)部下发的《关(guān)于房(fáng)地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费(fèi)，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经(jīng)交易各(gè)方协商同意，可在(zài)规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当前(qián)什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间;'>什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅需在(zài)服务(wù)过程中对收费标准进行明码标价(jià)即可(kě)。而房地产经纪服务机构(gòu)在具(jù)体(tǐ)收取过(guò)程中，会(huì)结合(hé)房屋价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适(shì)的(de)中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或(huò)渠道，公(gōng)示(shì)服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合标价(jià)和(hé)捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基本(běn)服务和延(yán)伸服(fú)务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)收费(fèi)前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额(é)，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于(yú)市场平均(jūn)水平的房地产经(jīng)纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市(shì)场监管等(děng)部门采取约谈(tán)等综(zōng)合(hé)措(cuò)施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会同有关部(bù)门依法查(chá)处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的(de)行(xíng)为。对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)机构相(xiāng)关违(wéi)法违规信(xìn)息，市(shì)场监管部门要依法依(yī)规纳(nà)入国家企业(yè)信用信息公(gōng)示(shì)系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服(fú)务费用，主要还(hái)是规(guī)范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就(jiù)不同，各家收费(fèi)普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前两什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间(liǎng)部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来(lái)如何具体(tǐ)认定其(qí)中的细则，还需要看各城市落(luò)地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市(shì)场看，经纪(jì)服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对(duì)交易产生(shēng)影响，这对(duì)房地产经纪服务(wù)行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖(mài)过程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市(shì)的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部(bù)分购房者(zhě)处于弱势地位，从而(ér)会出现中(zhōng)介费及税(shuì)费均由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意承担(dān)中介费(fèi)，这部分(fēn)费用也可(kě)能通过转嫁(jià)的(de)方(fāng)式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况(kuàng)，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房者(zhě)单边(biān)收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收取费用，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于(yú)变(biàn)相推(tuī)高了房价。两部门(mén)提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不(bù)仅有利于(yú)提(tí)高交易中操(cāo)作的(de)透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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