文(wén)：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房(fáng)者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经(jīng)地(dì)义(yì)。当然二次(cì)房改是(shì)个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界(jiè)不(bù)少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严格(gé)的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目(mù)获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗)全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进(jìn)度(dù)在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过(guò)大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的(de)方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套(tào)问题(tí)，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的(de)通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调(diào)整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过(guò)程中，商品房(fáng)预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的(de)开发商而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预(yù)售制在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居(jū)民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预(yù多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗)售制在(zài)当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完(wán)全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧(sàng)失还(hái)款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多(duō)年以(yǐ)来(lái)全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发(fā)时(shí)代的(de)高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调(diào)预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定(dìng)的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资(zī)金全部来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按(àn)照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首(shǒu)付(fù)比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了(le)两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资(zī)金也(yě)由律师(shī)监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发(fā)商必(bì)须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的(de)保(bǎo)证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房(fáng)者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一(yī)详(xiáng)细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基(jī)完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购房者享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需(xū)和改善型需(xū)求的(de)支持力(lì)度(dù)，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复(fù)杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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