近两(liǎng)年火(huǒ)爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配情况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业(yè)及(jí)市场(chǎng)情(qíng)况，可以(yǐ)分(fēn)析基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份(fèn)额持有人(rén)实(shí)际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映(yìng)这类(lèi)产品(pǐn)“股(gǔ)性”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的(de)收益性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于9胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸75.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公(gōng)平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品的(de)特性，关(guān)注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是(shì)本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红(胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投(tóu)资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形(xíng)成(chéng)区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择产品的(de)二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较(jiào)低(dī)，也(yě)有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金(jīn)额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和(hé)评(píng)估项目底层资产的(de)运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股(gǔ)债市(shì)场独立的(de)资(zī)产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人(rén)实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红(hóng)交易(yì)带(dài)来的短(duǎn)期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说(shuō)明(míng)书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济(jì)及(jí)市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称(chēng)。

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