5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代(dài)表(biǎo)的(de)机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的(de)两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配置房(fáng)地产行业(yè)轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或(huò)者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解(jiě)铝等类(lèi)似的行(xíng)业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上(shàng)海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的(de)民(mín)营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了(le)10％，它们(men)分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要(yào)产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一(yī)季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅(fú)度(dù)复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也(yě)是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存(cún)在发(fā)展的大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公(gōng)司(sī)尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开企业的(de)资(zī)产会有更(gèng)多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民(mín)企来(lái)说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度(dù)从(cóng)中长期的维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集(jí)中度(dù)提升(shēng)的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本(běn)保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份(fèn)额持(chí)续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团(tuán)等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是(shì)机构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业(yè)仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市(shì)横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待(dài)它(tā)的(de)基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析(xī)，不(bù)做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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