5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续(xù)。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名(míng)最(zuì)高的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房(fáng)地(dì)产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存(cún)量有(yǒu)400亿平(píng)方米(mǐ)建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出(chū)清的(de)过程(chéng)。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的(杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译de)例子杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自(zì)然(rán)也吸引了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三(sān)个季度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家上(shàng)海区(qū)域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营能(néng)力的(de)多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊(lěi)也(yě)表示(shì)。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国(guó)企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了(le)业绩的回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的(de)增(zēng)长。而这(zhè)些公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中(zhōng)，能(néng)够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的(de)绝大(dà)多数(shù)城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到(dào)六月份(fèn)房企为(wèi)了(le)半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的(de)一个(gè)市场乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是(shì)说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心，这(zhè)个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做得(dé)比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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