文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事(shì)，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程(chéng)进度(dù)在完(wán)全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处(chù)罚(fá)措(cuò)施作为保(bǎo)障的(de)，如(rú)果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的(de)本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国(guó)务(wù)院发(fā)展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势环境(jìng)、建筑材(cái)料(liào)、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式(shì)，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自(zì)己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香港房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发(fā)展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港管(guǎn)理部门(mén)提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步(bù)推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度(dù)，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了(le)中国内(nèi)地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速(sù)发展，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地(dì)产(chǎn)带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道，从房地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值与股债房(fáng)市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗交付的风险。比如，交猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或(huò)经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同(tóng)和按(àn)揭合(hé)同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企各(gè)地(dì)项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金(jīn)或(huò)预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方式(shì)支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式(shì)：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商(shāng)为(wèi)购房(fáng)者提(tí)供一(yī)定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险公司的(de)信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施(shī)工进度。开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异(yì)。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支付(fù)节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环(huán)节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商(shāng)出现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开发商必须(xū)完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合(hé)同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗)方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了(le)政策(cè)出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民(mín)营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结(jié)束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗