导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是(shì)人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足(zú)流(liú)动人口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国(gu3千克是多少斤 1千克是一斤吗ó)家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代(dài)已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房(fáng)子(zi)是否真的过(guò)剩了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断未来房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自(zì)然(rán)灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上(shàng)述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一(yī)个(gè)准确(què)统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加(jiā)总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户(hù)有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困(kùn)难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可(kě)使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户(hù)户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自(zì)于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)3千克是多少斤 1千克是一斤吗七普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明(míng)显，资(zī)源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加(jiā)人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必(bì)会进一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计(jì)偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 3千克是多少斤 1千克是一斤吗