导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的(de)新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并未公布(bù)，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的(de)房子(zi)是否真的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查(chá)工作情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主题的(de)新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1，看似(shì)意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带(dài)来了(le)很大的不(bù)便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　京j属于北京哪个区的车p>

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素京j属于北京哪个区的车逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的(de)改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突(tū)。房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期(qī)。

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