文(wén)：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房和(hé)城(chéng)乡建设(shè)工作会议提(tí)出(chū)“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的(de)钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这(zhè)是房(fáng)地产(chǎn)从大开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二(èr)次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经济(jì)规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当前(qián)世界(jiè)不(bù)少国家(jiā)存在(zài)预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程(chéng)进(jìn)度(dù)在(zài)完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)，所以不(bù)如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地(dì)产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业(yè)健康(kāng)发(fā)展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系(xì)统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资(zī)金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了(le)中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国(guó)人(rén)民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷(dài)政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设(shè)中的(de)房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷(dài)款的形(xíng)式(shì)一(yī)次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时(shí)增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提(tí)高了居民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平(píng)，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得(dé)巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数(shù)十年(nián)时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资占(zhàn)固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的(de)负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)按(àn)时(shí)向银(yín)行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规定了开发(fā)企业预(yù)售(shòu)商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目(mù)的(de)建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计(jì)算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这(zhè)些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预(yù)付(fù)款一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进(jìn)度(dù)分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的(de)保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付(fù)前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金(jīn)及首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程(chéng)中(zhōng)的(de)资(zī)金全(quán)部(bù)来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付一方水等于多少升，一方水等于多少升水时需取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了(le)两(liǎng)种保险，保险的(de)功(gōng)能是当(dāng)房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，英国期(qī)房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成定金保全(quán)措(cuò)一方水等于多少升，一方水等于多少升水施才可预售(shòu)。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可(kě)凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对(duì)期房付(fù)款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的(de)项目资(zī)金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势(shì)复(fù)杂性(xìng)和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款机(jī)制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制度(dù)。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负一方水等于多少升，一方水等于多少升水(fù)责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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