5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然(rán)布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhā保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次o)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业(yè)标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业(yè)的(de)持(chí)股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地(dì)集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周期(qī)保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式(shì)，获(huò)得(dé)市(shì)占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去(qù)了(le)，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中(zhōng)还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要(yào)布局在(zài)深圳的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜的(de)成绩(jì)单：首季公司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股(gǔ)东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意(yì)到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部(bù)分公司(sī)尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开(kāi)发(fā)资源和良(liáng)好的(de)不动产资产运营能力(lì)的(de)多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权(quán)债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的(de)质(zhì)量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观(guān)察国(guó)企央(yāng)企在三(sān)个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位(wèi)，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持(chí)续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半(bàn)年民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集中在(zài)核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年一季(jì)度(dù)市(shì)场恢(huī)复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示(shì)，在(zài)房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观(guān)。按(àn)照现在的(de)经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出(chū)现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复(fù)苏速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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