文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非(fēi)常(cháng)不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商(shāng)品房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发(fā)达(dá)国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不(bù)能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的(de)情况下(xià)，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财(cái)税改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其(qí)他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题(tí)，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减轻了(le)民众购(gòu)房的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)高效率地(dì)解决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间(jiān)也出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监管(guǎn)体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需(xū)求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化(huà)的(de)进程大于(yú)城(chéng)市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养(yǎng)房”的(de)福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房(fáng)制度不再适(shì)用(yòng)于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的(de)商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺(quē)少资(zī)金和开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人(rén)民(mín)银行(xíng)等(děng)多(duō)方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内(nèi)地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化(huà)进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内地房地产行业(yè)的(de)发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资完(wán)成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一(yī)。从房地(dì)产融资(zī)存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银(yín)行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的(de)预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资(zī)金(jīn)比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却(què)被迫(pò)继(jì)续(xù)还款。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的(de)资金，在(zài)房企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金(jīn)循(xún)环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全(quán)部(bù)来自银行(xíng)，银(yín)行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放(fàng)的验(yàn)收凭(píng)证，通过(guò)验收凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德(dé)国开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房(fáng)附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环节(jié)内容(róng)确(què)认(rèn)无(wú)误(wù)后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规(guī)定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的(de)检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在(zài)进入(rù)开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预(yù)售(shòu)。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机(jī)构(gòu)签订定金(jīn)保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也(yě)受该(gāi)措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房(fáng)后(hòu)才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外(wài)的(de)剩(shèng)余房款在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未(wèi)放款部(bù)分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会(huì)存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工(gōng)具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节，建立(lì)开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于开发商、银行的(de)第(dì)三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房(八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇fáng)预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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