5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松(sōng)收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行(xíng)业也出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研(yán)究员(yu对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人án)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易(yì)出现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的(de)达(dá)到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度(dù)，其(qí)实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对(duì)其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是(shì)上海本地(dì)房(fáng)企，其第(dì)一季度(dù)的收(shōu)入利润规模(mó)大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公司拿(ná)地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要(yào)布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国(guó)中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于(yú)信用(yòng)问(wèn)题或者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他(对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人tā)房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强(q对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人iáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的(de)大(dà)好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国(guó)央企相较(jiào)于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的(de)过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的(de)修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来(lái)估(gū)值中枢(shū)的提升，应(yīng)该(gāi)关注估(gū)值相对(duì)较(jiào)低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的(de)话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房企，主要(yào)是因(yīn)为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外，包括北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业(yè)的(de)资金面压力(lì)，可(kě)能会(huì)出现(xiàn)，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出现市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季(jì)度(dù)增长不确定性的(de)压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个(gè)房(fáng)地产以(yǐ)及其(qí)上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链的复苏速(sù)度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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