5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国(guó)企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延(yán)续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松(sōng)收获行业(yè)贝塔的(de)红(hóng)利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么(me)投资机会(huì)的(de)。但在这(zhè)几年(nián)特(tè)殊(shū)的(de)行(xíng)情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似(shì)的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的(de)政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收(shōu)入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来(lái)行业的需(xū)求或(huò)将回(huí)落，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的(de)过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机(jī)会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其一个男人出轨了还爱自己的老婆吗实现营业总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的(de)收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度(dù)新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好一个男人出轨了还爱自己的老婆吗背景(jǐng)下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有(yǒu)的(de)两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人(rén)士分(fēn)析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央(yāng)企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本(běn)，优质(zhì)的(de)开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权债务关(guān)系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多(duō)担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次(cì)是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这(zhè)些公(gōng)司也(yě)是(shì)机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得(dé)一个男人出轨了还爱自己的老婆吗比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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