“现在的(de)房(fáng)地产很难再(zài)出现像过去十年的系统(tǒng)性行情。”思睿(ruì)集团合(hé)伙人、首席经济学家(jiā)洪灏(hào)向(xiàng)《红周刊》表示，房地产行业(yè)分化的愈加(jiā)明显(xiǎn)，让机构和投资者的(de)关(guān)注度(dù)从板块向单个标的转移。上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还(hái)是估(gū)值，房地产都已经双杀(shā)到了最底部，而且(qiě)是反(fǎn)复地杀到(dào)了底部，再(zài)往下的空间已经不大了。

　　三道(dào)红(hóng)线等(děng)指标

　　成挖掘(jué)个(gè)股阿尔法重要参(cān)考

　　那么(me)如何寻找房(fáng)地产个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思(dì)产赛(sài)道中进(jìn)行选择，需(xū)要非(fēi)常小(xiǎo)心，避(bì)免选了半(bàn)天，标的公司出现(xiàn)爆雷的情(qíng)况。除此(cǐ)之外，洪灏指(zhǐ)出，需要(yào)满(mǎn)足以下三个基准：有大的(de)国资背景(jǐng)的、杠杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)的、此(cǐ)前没(méi)有踩过红线的。

　　他还(hái)表示，如果关注一下今年房地产的开发资(zī)金(jīn)来(lái)源，可以发现，其(qí)实(shí)银(yín)行(xíng)的信贷(dài)倾(qīng)向是不太愿意(yì)给房(fáng)企贷款的，房企的主要资(zī)金来源来(lái)自新盘(pán)的销售(shòu)。但今年新房的(de)销售情况(kuàng)相较一(yī)般。再(zài)关注一下(xià)，哪些房企(qǐ)能(néng)从(cóng)银行拿到钱，其实主(zhǔ)要还是那些有国企背景的房企，民营房企相对(duì)比(bǐ)较困难，所(suǒ)以整(zhěng)个(gè)行(xíng)业(yè)出现了一个(gè)很明显的分化，无论是在销售，还是融资等各个方面(miàn)都(dōu)非常明显。现(xiàn)在有国资背(bèi)景的房企在资(zī)本(běn)市场(chǎng)表(biǎo)现相对较好，但没有国资背景的民营房企股(gǔ)价大多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思表示，在房(fáng)地产(chǎn)行业内，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具体(tǐ)到如何挖(wā)掘，我们会特别重视企业的成本优势，更(gèng)具体一(yī)点，就是(shì)它的净借贷水平(píng)（净负债(zhài)率）是不是(shì)行业内的最低水(shuǐ)平；利润率(lǜ)是不是(shì)行(xíng)业内(nèi)最高的；融资成本(běn)是(shì)否(fǒu)是行(xíng)业内最低的；建安成本是否也是业内最低(dī)的；这些都是我们看重的一家房企的综合成本(běn)。

　　需(xū)要(yào)注意的是，能(néng)够同时满足(zú)上(shàng)述条(tiáo)件的房企并不多(duō)。即便是在国央企(qǐ)中，仍有部分(fēn)房企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶(è)化的趋势。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整(zhěng)理发现，截至2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力地产、西藏城投(tóu)、中(zhōng)交地(dì)产(chǎn)、中(zhōng)国武夷等国央企“三(sān)道红线”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展(zhǎn)、京投发(fā)展、光明地(dì)产、云南城投、首开股份、珠(zhū)江股份、城(chéng)投控(kòng)股等国央企(qǐ)房企也踩了“三道红线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企(qǐ)

　　需警(jǐng)惕其(qí)重蹈(dǎo)覆(fù)辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特色的(de)国(guó)央企房企，其财务(wù)指标称得上完全健康的仍(réng)是少数(shù)。而(ér)更加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚至(zhì)地方(fāng)国(guó)企(qǐ)开始(shǐ)大举(jǔ)扩张。而这无疑又进一步考验着国央企的资金链情况。

　　对房企而(ér)言，扩张(zhāng)速度的张弛有度尤为(wèi)重要，节奏把(bǎ)握准确，有助于房(fáng)企储备(bèi)优(yōu)质“弹药”；但(dàn)过于乐观(guān)的预判未来市场，以及过于(yú)激进的扩(kuò)张拿地节(jié)奏也有可能(néng)让房(fáng)企重蹈此前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的一家房企进行举例，它从2018年开(kāi)始到2021年，连续4年的净借贷比例都维持(chí)在33％左右，完全没有增加(jiā)杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会来了，其(qí)开(kāi)始在一线(xiàn)城市进行大举拿地，净负(fù)债率也由此前的33％左(zuǒ)右(yòu)水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接近三分之(zhī)一。与此同时，该房企新购入地(dì)块也实现了快速的开盘(pán)利(lì)用(yòng)率，预计今年会有(yǒu)更多的楼盘入市。像(xiàng)这类企业(yè)就符合“最后的赢(yíng)家”的特点。一方(fāng)面，在于它本(běn)身储备了很多(duō)弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线(xiàn)城市，另外一半也主要集中在(zài)强二(èr)线和二线(xiàn)城(chéng)市(shì)；另一方面，它的扩张是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相(xiāng)反，有些房(fáng)企(qǐ)的扩张速(sù)度让人感觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年(nián)期间扩张(zhāng)的民营(yíng)企业(yè)的影(yǐng)子。虽然说，见到机会(huì)时(shí)要出手(shǒu)，但出手的(d华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思e)章法仍要小心，如果负(fù)债率扩张得太(tài)快，但(dàn)未来的两(liǎng)年市场没有想象得那(nà)么好，可能会(huì)重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一(yī)家(jiā)房(fáng)企的扩张(zhāng)速(sù)度是否(fǒu)激进？陈(chén)昊(hào)扬(yáng)向《红周刊》表示，主要还(hái)是(shì)看房企(qǐ)的净负债(zhài)率水(shuǐ)平，在我看来，这个比例(lì)如果超过60％，就是扩张得过于快(kuài)速了。

　　不难看(kàn)出(chū)，这一(yī)标准(zhǔn)要比“三(sān)道红线”对房(fáng)企的净负债率要求不得高(gāo)于100％要更加严(yán)格(gé)。陈昊扬(yáng)解释(shì)，当前房地产行业(yè)的复苏速度并没(méi)有那么快(kuài)，所以要规避公司净(jìng)负债率(lǜ)提高到一个(gè)比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地较积极的房企梳理发现，中(zhōng)交地(dì)产(chǎn)、中(zhōng)国金茂、华发股(gǔ)份(fèn)、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保(bǎo)利发展等房企(qǐ)2022年(nián)净(jìng)负债率都在60％之上(shàng)。其(qí)中，中交地(dì)产净(jìng)负债率持(chí)续居高不下，在2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比的是(shì)，华(huá)润置地(dì)、中国(guó)海(hǎi)外发(fā)展(zhǎn)、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口、龙湖集团等房(fáng)企在践行较积极的拿地策略(lüè)的同(tóng)时(shí)，也较好地控制了公(gōng)司的扩张速度(dù)与净负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集(jí)团等个别民(mín)营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上，他们(men)是(shì)以同一筛(shāi)选标准来看国央企与民(mín)营房(fáng)企，但(dàn)在各维(wéi)度(dù)的实际表现上，国央(yāng)企确(què)实会更胜一筹。如国央企(qǐ)的(de)融资(zī)成(chéng)本更(gèng)低(dī)，融(róng)资渠(qú)道(dào)也更顺畅，能够(gòu)做到想融(róng)就融(róng)，这样(yàng)，国央企自然而然就(jiù)具(jù)有天然优(yōu)势。

　　虽然(rán)对比(bǐ)民营房企，机构(gòu)更加看(kàn)好国央(yāng)企，但(dàn)这也并不意味着(zhe)，民营(yíng)企业(yè)中就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发现(xiàn)，仍有少数民营房(fáng)企同样受(shòu)到机构的青睐。比如(rú)，根据2023年一季报，滨江(jiāng)集(jí)团的十(shí)大流通(tōng)股东中新进了“中国工商银行股份有(yǒu)限公司－景顺长城(chéng)中国回报灵活配置混合型证券投(tóu)资基金”“全国(guó)社保(bǎo)基金一一六组合”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开始，百亿(yì)私募珠海阿巴(bā)马(mǎ)资产(chǎn)管理有限公司就长期持(chí)有滨江集团。根据一季报，该资(zī)产公司的几只产(chǎn)品合计持(chí)有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐(lài)，和(hé)其自身(shēn)的基(jī)本(běn)面(miàn)表现存在一(yī)定关系。2020年(nián)以(yǐ)来的(de)近(jìn)三(sān)年(nián)时(shí)间，房地产市场整体在走(zǒu)“下坡(pō)路”，但作为杭州本土房企的滨(bīn)江集团仍是表(biǎo)现出较强(qiáng)的韧(rèn)劲，2020年(nián)以来，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)在业绩表现、销售规(guī)模、新(xīn)增土储(chǔ)、股价表(biǎo)现(xiàn)等多维度(dù)都表现了(le)较强的(de)增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非归母净利(lì)润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元(yuán)；依次(cì)实现同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的2023年一季报(bào)，今(jīn)年(nián)一(yī)季度，滨江集团更是实现了扣(kòu)非(fēi)归母(mǔ)净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代”仍能保(bǎo)持自身业(yè)绩(jì)的持续增(zēng)长，和(hé)滨江集团扎根杭州的战(zhàn)略布(bù)局(jú)关系密切。根据2022年年报，滨江集团(tuán)有近七成营收来自杭(háng)州地区，而(ér)在2021年(nián)，杭州地(dì)区的营收比(bǐ)重只占到近六成。近三年(nián)持续稳居杭州房企销售排(pái)名第一(yī)。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储(chǔ)补(bǔ)充同样较(jiào)为积极，根(gēn)据诸葛(gé)找房、住在杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地(dì)金额依次(cì)为(wèi)404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿(yì)元，同样持(chí)续(xù)稳居杭州的本土第一(yī)。

　　而滨(bīn)江集团(tuán)在杭(háng)州(zhōu)的较突出(chū)表(biǎo)现，也让滨江集团的房企排名迅速提(tí)升。到2023年，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)的房企(qǐ)排名已(yǐ)冲进前十(shí)，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实(shí)现(xiàn)销售额607.3亿元(yuán)，位(wèi)列房企(qǐ)第九(jiǔ)位。

　　值得注意的(de)是，2020年(nián)至今，滨江集团股价翻了(le)超一倍(bèi)以上，而近(jìn)期，滨江集团更是迎来(lái)多(duō)家机构的(de)集中调(diào)研。滨江集(jí)团发布公告(gào)表示，公司于5月10日接受了信(xìn)达证(zhèng)券、金鹰(yīng)基金、建(jiàn)信养(yǎng)老(lǎo)、新华(huá)养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点移至存量(liàng)赛道

　　机(jī)构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地(dì)产开发只是房地产(chǎn)产业链上的中游环节，其上游主要为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻纤等材料(liào)供应商(shāng)，而下游应用行业主要包括中介服(fú)务、家用电(diàn)器(qì)、物业管(guǎn)理、家居用品(pǐn)。综合《红周刊》的(de)采访(fǎng)，房地产开发环节与上游材料端息息相关(guān)，新盘开工不足导(dǎo)致上(shàng)游不被看好(hǎo)，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法的思路渐渐移至下(xià)游。“中(zhōng)国房地产行业在进入存量房时代，所以对地(dì)产产业链(liàn)，尤其是(shì)偏消费(fèi)属(shǔ)性的家装家居(jū)领域，我们相对看好，因为居(jū)民保有的住(zhù)房(fáng)规模越来越(yuè)大，随着(zhe)时间的增加，内(nèi)装更新的(de)需求(qiú)也会越来(lái)越多。美国过去的(de)数据(jù)充分说明了(le)这一点(diǎn)，在新房(fáng)销售见(jiàn)顶之后，家具消费的增长却(què)一直都很好。对于(yú)地产产业链，我们相对看好和内装相关的行(xíng)业，例如消费建(jiàn)材、家居装饰等。”万家(jiā)基金人士(shì)表示(shì)。

　　而(ér)根据《红周(zhōu)刊》对(duì)下游细分(fēn)中相关赛道龙头年内(nèi)表现的统(tǒng)计，目前暂(zàn)居前(qián)两位的都是(shì)来自(zì)家(jiā)纺赛道的公司，它(tā)们分别(bié)是富安(ān)娜和水(shuǐ)星家纺，特别是(shì)前者在月线连收七根阳线的基础上，年内(nèi)迄今涨幅(fú)已经逼近(jìn)30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安(ān)娜主要(yào)从(cóng)事纺织家居、睡眠家居、生活类产品的研发(fā)、设计、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示，报(bào)告期内(nèi)，富安娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实(shí)现归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公(gōng)司(sī)一季报的(de)十大流通股股东(dōng)来(lái)看，能(néng)够发现该股早已成为基金重仓股(gǔ)的天下，彼(bǐ)时包括公募的(de)中欧价值(zhí)发现、中(zhōng)欧潜力(lì)价值、工(gōng)银瑞(ruì)信灵动价(jià)值(zhí)、宝盈新价值和私募的明(míng)河(hé)2016，都在其(qí)中出现(xiàn)，占据了半壁江山。需要(yào)强(qiáng)调的(de)是(shì)，中欧的两只基金都(dōu)是(shì)价值派基金(jīn)经理(lǐ)曹名(míng)长在管的产品(pǐn)，首季其同时重(zhòng)仓的房地产产业(yè)链股票还(hái)有金(jīn)地集(jí)团和(hé)大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经(jīng)风光(guāng)一时的家居(jū)板(bǎn)块也(yě)因疫情、消(xiāo)费复(fù)苏(sū)进程缓(huǎn)慢等多因素一度沉(chén)寂，不过好(hǎo)在困境反转露出曙(shǔ)光，家居板块中(zhōng)年内表现最好的是志(zhì)邦家居(jū)。同一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无(wú)论是营收还是归母(mǔ)净利润，公司都实(shí)现了同(tóng)比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋(yáng)慧眼独具，一季报中他(tā)管(guǎn)理的广发(fā)策(cè)略优(yōu)选和广发安宏回(huí)报均增(zēng)加了持股，而这两只产品也成为志邦家居(jū)十大流通股股东中仅有的两只公募。有意(yì)思的(de)是，他似乎(hū)对于(yú)定制家居(jū)类标的(de)情有独钟(zhōng)，在另一(yī)家赛(sài)道(dào)公司(sī)金牌橱柜中，他管(guǎn)理(lǐ)的全部(bù)三(sān)只产品均登榜十大流通股(gǔ)股东(dōng)，其(qí)也成为(wèi)他的独门重仓股。

　　除去家(jiā)居家(jiā)纺(fǎng)外，下(xià)游(yóu)的物业股(gǔ)也越来越(yuè)被机(jī)构所(suǒ)青睐，不过这类标的大多在(zài)香(xiāng)港上市，如何(hé)选择成为难题(tí)。对此(cǐ)，前述上海公募基金经理(lǐ)举例分析(xī)：“物业服务(wù)不是一个高毛利(lì)的(de)行业，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公(gōng)司还是希望(wàng)挣的是市场化应该挣的钱，以我曾经买的(de)绿城服务为(wèi)例，它在中高端楼(lóu)盘占比是比(bǐ)较高的，每年到期的合同里提价成功(gōng)率在(zài)30％～40％。它能(néng)做到滚(gǔn)动(dòng)的大部分项目到(dào)期(qī)之后(hòu)，经过两三轮合同周期还能做到产(chǎn)品(pǐn)提价。”

　　“行业(yè)里真(zhēn)正(zhèng)能做到产(chǎn)品提价的公司很少，因(yīn)为物业公司(sī)很容易一开始是挣(zhēng)钱(qián)的，后面因为保安这些固(gù)定人员成本的年度(dù)增(zēng)长，不过服务(wù)没有特别好，客户没有那么满意，能(néng)做到提价(jià)难度是(shì)非常大的。但是该公司能(néng)在(zài)业内做到到期之后提价率比较(jiào)高，这跟它的定位(wèi)和(hé)比较(jiào)好的服务是有关系的。”他(tā)进一步强调(diào)。

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