近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时(shí)应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7美国管得了比尔盖茨吗只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比例在(z美国管得了比尔盖茨吗ài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金(jīn)年度可(kě)分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度(dù)来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多重因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经(jīng)济活力(lì)的(de)改(gǎi)善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应(yīng)该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营(y美国管得了比尔盖茨吗íng)权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看重底(dǐ)层资(zī)产的价值(zhí)增(zēng)值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个(gè)特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也(yě)有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目(mù)的分派(pài)金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的(de)情(qíng)况(kuàng)下，基金份(fèn)额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披露(lù)的经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对(duì)股债市(shì)场独立(lì)的(de)资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权(quán)类的(de)资产可(kě)以(yǐ)更多关注(zhù)内部(bù)收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议(yì)投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红(hóng)规模较(jiào)为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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