OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开(kāi)盘继(jì)续(xù)延续(xù)此(cǐ)前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回(huí)应称(chēng)，哲库科(kē)技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入(rù)基(jī)础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)已同步启动(dòng)了应(yīng)急(jí)预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视(shì)，浦(pǔ)东(dōng)新区国资(zī)委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大，但其(qí)实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响其(qí)内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)的事件(jiàn)继(jì)续(xù)扰动(dòng)公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同(tóng)程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年(nián)以(yǐ)来(lái)平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园(yuán)项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导致二级市场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最(zuì)近(jìn)几个(gè)交易日(rì)场(chǎng)内资金有所流(liú)出，但(dàn)是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时表示，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等(děng)多(duō)重因(yīn)素(sù)影响，不好判(pàn)断价格是(shì)不(bù)是已经完(wán)全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低(dī)迷，不(bù)少产品年内二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其实(shí)有些隐含(hán)收益率高的(de)产品具(jù)备一定的投资(zī)价(jià)值(zhí)，很适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产业(yè)园区(qū)、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金执行董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示(shì)，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金(jīn)流没(méi)有(yǒu)造成大的(de)影响，“事件性利空下(xià)调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上(shàng)前期(qī)本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入(rù)受不受影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计(jì)园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季(jì)报(bào)中披露的张江光大(dà)园项目(mù)出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市场价(jià)格出现回落(luò)。在(zài)随后召开的业(yè)绩说(shuō)明会中管理(lǐ)人就相关(guān)事(shì)项进行了解释说(shuō)明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向(xiàng)书和合同谈(tán)判(pàn)中的储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后，项目(mù)出租(zū)率(lǜ)将得到回(huí)升。没想到仅过了不(bù)到三周(zhōu)的时间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起了市(shì)场各方(fāng)的(de)广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的(de)第一时间即奔赴(fù)现场进行了(le)沟通和核实工作(zuò)，并同步(bù)启动(dòng)了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉(xī)新(xīn)区国资(zī)委也高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户(hù)情况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说(shuō)，目前(qián)储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储备转化为(wèi)实际租户需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一(yī)些重要租户。虽(suī)然收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些面积在(zài)短(duǎn)期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区(qū)域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的(de)空(kōng)置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表(biǎo)现稳(wěn)定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目(mù)的大(dà)租户退租正好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑情况没(méi)有得到及(jí)时修复(fù)后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了(le)一定的资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大园项目在给(gěi)租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也(yě)有一些(xiē)差异化(huà)，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)多是(shì)两千多(duō)平的(de)大(dà)平(píng)层(céng)，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千(qiān)平的(de)面积为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形态的物(wù)业(yè)。租户自身也(yě)会有诉求，也(yě)会(huì)根(gēn)据自身需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老(lǎo)资(zī)产(chǎn)的管理人(rén)都变(biàn)成了一(yī)家，后续我们(men)在资源共(gòng)享和联合(hé)营销方(fāng)面能更(gèng)加充(chōng)分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高(gāo)科目前在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其(qí)他在开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区产业空间资(zī)产上市平台(tái)目标的坚实(shí)后盾和储备资(zī)源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台(tái)和(hé)它未(wèi)来的发展(zhǎn)。”奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗相关负责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容(róng)的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们在张江科(kē)学城这三十(shí)年建设发展过程中所经历的(de)相比，只能算是一个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能(néng)化解当前突发(fā)事件的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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