万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外(wài)走红(hóng)，让(ràng)这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这(zhè)些(xiē)房子早已售出(chū)，业(yè)主并非中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的(de)维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体是(shì)中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子(zi)实(shí)际上都(dōu)是卖(mài)出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办(bàn)理过户(hù)手续(xù)的，如果业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民(mín)法院关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利(lì)保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了(le)购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于(yú)建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如(rú)果这75套房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未网(wǎng)签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东(dōng)。但(dàn)此前(qián)，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者(zhě)由(yóu)中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的第(dì)一(yī)个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时京城最(zuì)贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当(dāng)时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大(dà)佬(lǎo)则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房(fáng)，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的夺笋啊是什么意思网络用语，夺笋啊是什么意思网络用语怎么说背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商(shāng)到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资本(běn)退出(chū)后，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家(jiā)。接着在(zài)2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值一(yī)直没(méi)变，那(nà)么中(zhōng)赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来夺笋啊是什么意思网络用语，夺笋啊是什么意思网络用语怎么说，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押(yā)陆续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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