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2024年房价会继续下跌吗

2024年房价会继续下跌吗 海通宏观:宽松未通胀,钱都去哪了?

    来源:梁(liáng)中华宏观研究(jiū)

  · 概 要 ·

  记得7年(nián)前的2016年,本(běn)人写(xiě)过一(yī)篇类似标题的文章(参考《“放水”难通胀,钱都去(qù)哪(nǎ)了?——通胀(zhàng)研究系列专题二》),当(dāng)时主要分析欧(ōu)美经济体,探讨金融危机后主要发(fā)达经济体持续宽松、但通胀却持(chí)续低迷的(de)原因。过(guò)去几(jǐ)年(nián),我国货币政(zhèng)策(cè)稳健(jiàn)偏(piān)宽(kuān)松(sōng),M2增速维(wéi)持在(zài)高(gāo)位,而通胀却始终(zhōng)处于低位,近期也引发(fā)了通胀还是通缩的讨论(lùn)。本(běn)篇专(zhuān)题中,我(wǒ)们详细讨论中国的货币、信用和通(tōng)胀的(de)问题。

  1 通胀再到历史低位(wèi)

  在海外主要(yào)经济体(tǐ)普遍(biàn)面临较大通胀压力(lì)的情况下,我国的终端(duān)消费(fèi)通胀水平(píng)已(yǐ)经连续三(sān)年处于(yú)低(dī)位水平。最新公布的我国(guó)4月CPI同比已经降至(zhì)0.1%,PPI同比(bǐ)已(yǐ)经降至-3.6%。PPI主要受(shòu)到全球大宗商品价格的影响,和其它经济体(tǐ)PPI走势比(bǐ)较一(yī)致,所以PPI受到全球性的外部因素影(yǐng)响较大。

  宽松(sōng)未通胀(zhàng),钱都(dōu)去哪了?(海通宏观(guān) 梁中华)

  而CPI的变(biàn)化更多(duō)是我国内部需求(qiú)的集(jí)中体现(xiàn),剔除(chú)食品和能源后,我国核心CPI同比只有0.7%,已经连续三年没有突破过1.5%,增速明(míng)显降了一个台阶。而在(zài)疫情之(zhī)前的绝大(dà)部分时间(jiān),核心CPI同(tóng)比(bǐ)都(dōu)在1.5%以上。

  宽松未通胀,钱都(dōu)去哪了(le)?(海通宏观 梁中华(huá))

  宽松未通(tōng)胀,钱都(dōu)去哪了?(海(hǎi)通宏观 梁中华(huá))

  2 M2虽(suī)高增:“钱(qián)”没那么(me)多!

  而(ér)与(yǔ)通胀数据(jù)形成鲜明对比的是金融数据,最(zuì)新公布(bù)的(de)4月(yuè)M2同比(bǐ)增(zēng)速(sù)高达(dá)12.4%,增速虽然有所下行,但依(yī)然处于比较高的位(wèi)置。为何(hé)这么高(gāo)的“货币”增速,通(tōng)胀却没起来?要理解(jiě)这个(gè)问题,我们首先要理解(jiě)“货币”的基本概念。

  一般来(lái)说(shuō),统计货币的存量是使用M2指标,但M2其(qí)实只是货(huò)币的(de)一部(bù)分而已,它主要包含的是存款。事实上,“货(huò)币”的范围是很广的,其实任何商品都具有货币属性,都(dōu)可以(yǐ)用来做货(huò)币使用,我们在之前的(de)专题中有过详细的讨(tǎo)论。例如,在物(wù)物交换的(de)时(shí)代,人(rén)们用(yòng)自己(jǐ)生产的商(shāng)品去交易(yì)其他人生(shēng)产的商品,没有传(chuán)统意义上的现金或存(cún)款出(chū)现(xiàn),同样实现了市(shì)场交易、价值(zhí)的交换,这种相互交易的商品(pǐn)都(dōu)可(kě)以理解为是(shì)“货币”。通俗的说,居民将钱(qián)放在银行存款(kuǎn),与放(fàng)在理(lǐ)财、基(jī)金、资管产品等,本质(zhì)是类(lèi)似的,它们对(duì)于居民来说都是货币,而M2则主要(yào)统(tǒng)计(jì)的是(shì)银行存款。

  所以从货(huò)币的本质出发,现金(jīn)、存款、货币及公募基金(jīn)、理财、资管产品、黄金、白银(yín),甚(shèn)至(zhì)其它(tā)一(yī)般商品都可以(yǐ)是货币。而(ér)这些“货币”之间的区别,仅(jǐn)仅是(shì)流动(dòng)性(变现(xiàn)能力)的大小不(bù)同而已。例如在M2体系的统计中,M0是(shì)流通中的现金,属于(yú)流(liú)动性最好(hǎo)的(de)货币形式(shì);M1是M0加(jiā)上(shàng)活期存款,活期存款的流动性比现金要差一些,但依然(rán)还不错;M2是M1加(jiā)上定期存款,定(dìng)期存款的流动性比活期存款(kuǎn)要差一些(xiē)。从这(zhè)个角度出发(fā),我们可以进一步拓展M2的(de)统计边(biān)界,比如加(jiā)上(shàng)实(shí)体部(bù)门(mén)持有的理财、货(huò)币(bì)及公募(mù)基金、资管(guǎn)产品等等,那样可以更加全面的统计(jì)出货币(bì)量的变化。

  所以M2只是一(yī)部分的货币(bì)储藏方(fāng)式,而居民和企(qǐ)业还有很多其它渠道(dào)储(chǔ)藏货币(bì)。而过去几年里,其它(tā)货币储藏渠道的投(tóu)资(zī)收(shōu)益在(zài)不断降低、风险在逐渐增大,居民(mín)和企业减少(shǎo)了(le)其它渠道储藏(cáng)货币的量(liàng)。例如(rú),2018年之(zhī)后,银行理财规模(mó)告别(bié)了高增长,甚至一度出现了负增长;信托、券商和基金资管产品规(guī)模也陆续出现负增长。而同样是从(cóng)2018年(nián)开(kāi)始,居民存款开始了(le)高增长,这说明实体部门的货币(bì)储藏渠道(dào)逐步(bù)向银行存款(kuǎn)倾(qīng)斜(xié)。

  所以(yǐ)在2018年(nián)之前,实体创造的货(huò)币可能会选择购买银行理(lǐ)财、信托产品(pǐn)、资管产(chǎn)品等,但(dàn)在202024年房价会继续下跌吗18年之后(hòu),实体创造的货币更多转回了购买银行存款,这(zhè)种(zhǒng)结构(gòu)性变化推升了纳入M2统计的货币量的增速。所以尽管M2增速很高,但实际的货币创造速度(dù)没(méi)有那么(me)高。

  宽松未通胀,钱都去哪了?(海通宏观 梁中华(huá))

  宽松未通胀,钱(qián)都去哪了?(海通宏观 梁中(zhōng)华)

  宽松未通胀,钱都(dōu)去哪了?(海通宏观 梁(liáng)中华)

  3 “钱(qián)”也没那(nà)么(me)少:流通速度在下降

  既然(rán)M2对货币(bì)的统计存(cún)在(zài)范围(wéi)不(bù)全面的问题,我们(men)可以更多依赖社融(róng)的数据来(lái)观察货(huò)币的创造速度。因为(wèi)从理论上来说(shuō),“货(huò)币”和“信用”是一枚(2024年房价会继续下跌吗méi)硬币的两个面。例如,一个居民从银行借1万(wàn)元钱,其存(cún)款账户(hù)也会同时增加1万元。在这个过(guò)程中,实体部门的融资规模扩张(zhāng)了1万元(yuán),同(tóng)时实体部门的货币量(liàng)也增加1万元。该居民可以将(jiāng)2000元放在银行存款,将8000元支付给另一个居民(mín)来购买东西,而(ér)另一(yī)个居民可能(néng)拿这8000元去(qù)购买银行理财。这个时候如果统计(jì)M2的话,只有2000元,因为8000元的理财产品(pǐn)并不统计入M2。而如果用社融来(lái)描(miáo)述货币的创造(zào)就(jiù)会(huì)客观(guān)很多,因为不管这些资金以(yǐ)什么(me)形(xíng)式流转和(hé)存在,整个社会的信用都是增(zēng)加了(le)1万元。

  最(zuì)新公布的4月社(shè)融的同(tóng)比(bǐ)增速为10%,相比M2的(de)增速(sù)低了2个百分点以上(shàng)。不过和我国5%左右(yòu)的(de)实际经济增(zēng)速相比(bǐ),社融反映(yìng)的(de)我国货币创(chuàng)造速度其实也(yě)不低,那为何没有通胀呢?这(zhè)就牵涉到另(lìng)一(yī)个宏观(guān)问(wèn)题(tí),从简单的数量方程(chéng)式(MV=PQ)出发,要看有没有通胀,不仅要看货币的存量,还有看这些存量货币(bì)在经(jīng)济体中每年流通多少次,即货币(bì)的流(liú)通速度(dù)。

  宽松未通(tōng)胀,钱都去哪了?(海通宏观 梁(liáng)中华)

  我们不妨先来看个例(lì)子。在2020年疫(yì)情到(dào)来的时(shí)候,美(měi)国政府部(bù)门(mén)大幅度(dù)加杠杆,明显推升了美国(guó)的M2增速,M2同(tóng)比最(zuì)高一度达到25%,即整个经(jīng)济的货币(bì)量(liàng)扩(kuò)张了四分之(zhī)一。截至(zhì)今年(nián)3月,美国(guó)M2同比增速已经降到了负增(zēng)长,而美国的通胀却依然(rán)在高位。整个过程可以理解为,政府部门(mén)主导货币创造(zào),货(huò)币存(cún)量大幅增加,而随着疫情影响(xiǎng)减弱,货(huò)币流通速(sù)度也逐步加快,大规模(mó)的存量货币在(zài)经济中加快流转,推升通胀水平。

  宽松未通胀,钱都去(qù)哪了?(海通宏观 梁中华)

  宽(kuān)松未(wèi)通胀(zhàng),钱都去哪(nǎ)了?(海通宏观 梁中(zhōng)华)

  这一点从(cóng)居(jū)民的(de)储蓄率情况也能看得出来,在疫情期间,美(měi)国居(jū)民接受政(zhèng)府大量补贴后,并没有全部(bù)花出去,储蓄率大幅攀升;而(ér)疫(yì)情影(yǐng)响逐(zhú)步减弱后,居民信心和预期改善,将超(chāo)额储蓄花出去,推(tuī)升货币流通速度(dù),当(dāng)前美国(guó)居民储蓄率大幅低于疫(yì)情之前的趋(qū)势线。

  宽松未通胀,钱都去(qù)哪了?(海通宏(hóng)观 梁中华(huá))

  从我国的情况来看,货(huò)币创造速(sù)度和经济(jì)增速比(bǐ)也(yě)不低,但货币流通速(sù)度是偏低的。在(zài)疫情之前,我(wǒ)国社融衡量的(de)货币(bì)流通(tōng)速度在0.4次(cì)/年以上,而疫情(qíng)出现后,货币流通速度明显降(jiàng)低(dī),根据一(yī)季度最新数据(jù)测算,当前只有0.35次(cì)/年。这就意味着(zhe),仍有不少货币被创造出来,但货币没(méi)有在经(jīng)济(jì)体中加快流转起来,说明(míng)实体部门“花钱(qián)”的意愿仍在(zài)低(dī)位。

  宽松未通胀,钱(qián)都去哪了?(海通宏观 梁中华)

  “花(huā)钱”的意愿偏低(dī),从(cóng)居民收支(zhī)数据就(jiù)能(néng)观察出来。从(cóng)一季度统计局(jú)居民收支调(diào)查(chá)数据看,我国(guó)居民储蓄(xù)率仍然(rán)达到38%,而疫情(qíng)之前是在35%以内,反映了支出意愿(yuàn)偏弱。

  宽松未(wèi)通胀,钱都去哪了?(海通(tōng)宏观 梁中华)

  从信用(yòng)扩张的(de)结构也能够看出来,因为一个部(bù)门“花钱”意愿高,信贷扩(kuò)张也会较(jiào)快。从居民部门来看,4月份居民贷款再度出(chū)现负增长,这是非疫情(qíng)、非春节月份(fèn)第二次出现这(zhè)种(zhǒng)情(qíng)况,上一(yī)次是08年金融危机(jī)的时候(hòu)。过去12个(gè)月的居(jū)民贷(dài)款增(zēng)量只有(yǒu)5.1万亿,而之前最高的时候曾达到9万(wàn)亿以(yǐ)上,当前(qián)这一(yī)增长速(sù)度已经回到了2016年(nián)时候的水平,考(kǎo)虑到房价(jià)物价上涨的因(yīn)素,居民加(jiā)杠杆的意愿是比较弱的。

  宽松未通胀,钱都去(qù)哪(nǎ)了?(海通宏(hóng)观 梁中华)

  从企业(yè)部门的(de)信用(yòng)扩张情况(kuàng)来看,也有改善的空(kōng)间(jiān)。尽管我们无法看到信贷投放的结构(gòu),但可以用债券(quàn)净发行情况做个参(cān)考。疫情期间,国企等公(gōng)共部门债券净发行(xíng)是明显扩(kuò)张的,而非公共部门的企(qǐ)业债券净发行处于低位(wèi)。

  再考虑到(dào)政府信用扩张(zhāng)也较快,我国公(gōng)共部门是信用和货币创造的(de)重要支撑(chēng)力(lì)量,支撑存量货(huò)币(bì)增速维持在(zài)一定高位,而非公(gōng)共部门创造(zào)的(de)货币(bì)量处于低位,也反映了货币流通速度没(méi)有(yǒu)快速回升。

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  4 如何提振需求(qiú)?降息+改善预期

  要想(xiǎng)改变通胀偏低(dī)的(de)状(zhuàng)况,我们依然可(kě)以(yǐ)从货币数(shù)量方程出发(fā),一方面是稳住(zhù)货币的存量,稳定实体的(de)融资需求;另一方面(miàn)是提振实体信心(xīn)和(hé)预(yù)期,改善货币(bì)流通速度。

  从第一个(gè)方面(miàn)来看,私人部门的融(róng)资需(xū)求还偏(piān)弱(ruò),需要进一步降低实体融资成本。当(dāng)资产端的回报率在下降的(de)情况下,需(xū)要(yào)降低负债(zhài)端的融资成(chéng)本(běn)来对冲(chōng)。过去几年,政策上(shàng)在降低企业(yè)融资成(chéng)本(běn)上发力(lì)较多(duō)。目前看,居民(mín)部门(mén)的融资(zī)成本仍(réng)然偏(piān)高。我们(men)在之前的专题中(zhōng)已(yǐ)经分析(xī)过,虽(suī)然(rán)居(jū)民增量房贷(dài)利率已经(jīng)大幅下行,但存量房贷利率仍(réng)然处于高位。根据我们的估算(suàn),当(dāng)前(qián)存(cún)量(liàng)房(fáng)贷利率(lǜ)的平(píng)均值(zhí)仍然(rán)在4%-5%,2021年投(tóu)放的(de)房贷(dài)利率(lǜ)水平更高,当(dāng)前甚(shèn)至仍(réng)在5%以(yǐ)上,而这些还(hái)仅仅是平均(jūn)值,考虑(lǜ)到个(gè)体情况(kuàng),也有(yǒu)部分居民偿还的(de)房贷利率水平(píng)在6%以上(shàng)。

  而对于居民部门的资产端来说,房产(chǎn)价格面临(lín)调整压力,各类(lèi)金融资产的回(huí)报率也处(chù)于低位,所(suǒ)以(yǐ)这(zhè)就相(xiāng)当于居(jū)民部门借(jiè)着4-5%成本的资金,投资的回(huí)报率确实是偏低的。要改善居民的(de)资产负2024年房价会继续下跌吗(fù)债(zhài)表状况,需要(yào)对居民负(fù)债端成(chéng)本进行(xíng)降息,否(fǒu)则居民净融资需求或(huò)依然偏弱。

  宽松未通胀,钱都去哪了?(海通(tōng)宏(hóng)观 梁中华)

  从另一个(gè)方(fāng)面来看,要(yào)提升货(huò)币流通速度(dù),需要提振实体的信(xìn)心(xīn)和预期。居民和(hé)企业对于(yú)未来的信心强、预期好,才(cái)会敢消(xiāo)费、敢投资,支出增加了,对于整个(gè)经济体(tǐ)系(xì)来说,货(huò)币流转(zhuǎn)速度才能(néng)加快,经济需求才能好(hǎo)起(qǐ)来(lái)。提振信心和预期(qī),是个系统性的工程。

   

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