5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布(bù)局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部(bù)回升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最(zuì)高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二(èr)的(de)是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其(qí)传导(dǎo)到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出(chū)现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平宝马和特斯拉哪个档次高/人），我国均(jūn)已告(gào)别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆(gān)率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每(měi)年18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会(huì)，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作(zuò)个(gè)股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的(de)基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季(jì)度(dù)，其实(shí)现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上(shàng)银基(jī)金、私募(mù)的(de)迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季(jì)度的收入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的(de)销售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构(gòu)性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng宝马和特斯拉哪个档次高)特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持(chí)续(xù)现(xiàn)金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提(tí)升(shēng)的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资(zī)部(bù)副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地(dì)去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿(ná)地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的(de)增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待(dài)它(tā)的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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