近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通(tōng)过观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也(yě)是(shì)观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为(wèi)持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易(yì)价格的(de)变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施(shī)资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运(yùn)营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金(jīn)年度可分配金额(é)以现(xiàn)金(jīn)形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债(zhài)券的(de)固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的投(tóu)资(zī)品类，为(wèi)资产配(pèi)置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资(zī)“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关键(jiàn)因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市(shì)场(chǎng)热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和(hé)债(zhài)券回归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金(jīn)份额的(de)分(fēn)红金额(é)进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基(j嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念diī)金份(fèn)额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金(jīn)分(fēn)红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的(de)影(yǐng)响程(chéng)度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认(rèn)为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应(yīng)该注(zhù)意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的(de)二(èr)级市(shì)场价(jià)格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也认(rèn)为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加(jiā)投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的(de)估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者存在(zài)本(běn)质性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立的(de)资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资(zī)产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额(é)与(yǔ)募(mù)集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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