万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调(diào)侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高达(dá)近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物(wù)中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对(duì)北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的(de)故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦(guà)女(nǚ)”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达(dá)转让(ràng)这(zhè)笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提(tí)出(chū)执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或(huò)办(bàn)理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了(le)购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全(quán)部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的(de)这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一(yī)股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为(wèi)当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuà2023年石油会暴涨吗，今日油价格表n)的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如(rú)今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(2023年石油会暴涨吗，今日油价格表yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的(de)开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为(wèi)国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压(yā)力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况却持(chí)续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今2023年石油会暴涨吗，今日油价格表年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述(shù)被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都(dōu)成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的(de)北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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