5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的(de)机构对于(yú)这一(yī)板(bǎn)块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地(dì)产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季(jì)报(bào)汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分(fēn)化时(shí)代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三(sān)四(sì)线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资机会(huì)的(de)。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似(shì)的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的(de)杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的(de)需求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表没有投资机千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五的(de)公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司(sī)的主要(yào)产品(pǐn)及(jí)服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度(dù)的(de)收入利润规(guī)模(mó)大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度(dù)十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局(jú)在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注(zhù)意到两(liǎng)只公(gōng)募指基(jī)首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产(chǎn)公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的(de)不(bù)动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司(sī)也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境度看，行业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可(kě)预期(qī)的盈利和(hé)现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿地(dì)份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利(lì)均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出(chū)现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确(què)定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除(chú)了(le)杭(háng)州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在(zài)的(de)经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境