OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍(réng)未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期(qī)已同(tóng)步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并不会(huì)从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值，投资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继(jì)续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级(jí)市场价(jià)格(gé)开(kāi)始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市(shì)场公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目(mù)前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避(bì)的原(yuán)因(yīn)，最近(jìn)几个(gè)交易日(rì)场内资金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格(gé)下跌(diē)，风险也得到一定释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不(bù)是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市(s行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思hì)场表现低(dī)迷，不(bù)少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含(hán)收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事(shì)高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么(me)急、这么深(shēn)，加上前期本(běn)身园区(qū)类(lèi)资产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最(zuì)终还是落到(dào)租金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库(kù)科(kē)技后续(xù)情况，积(jī)极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市(shì)场价格(gé)出现回落。在(zài)随后召(zhào)开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团(tuán)队表示(shì)了对张江(jiāng)光大(dà)园项目的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了(le)不(bù)到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权(quán)益人(rén)相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确(què)实始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟(gōu)通和核实(shí)工作(zuò)，并(bìng)同步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目(mù)前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能(néng)、航天产业(yè)、信息技术(shù)等产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要租户(hù)。虽然(rán)收了(le)三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募(mù)、对市(shì)场负(fù)责的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相(xiāng)关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项目一季(jì)度末也(yě)有将(jiāng)近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解(jiě)释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调(diào)租和换租(zū)都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大(dà)租(zū)户退租正好发生在(zài)市场活跃(yuè)度(dù)的短期低(dī)点，目前市场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出租率下滑(huá)情(qíng)况(kuàng)没(méi)有得到及时修(xiū)复后，张江这边(biān)也作了一(yī)定的(de)资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有(yǒu)一(yī)些(xiē)差异(yì)化，张润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平的大(dà)平层，楼的(de)成(chéng)新度(dù)高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大(dà)园单层以一(yī)千平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求(qiú)，也(yě)会(huì)根(gēn)据自身需(xū)求和预(yù)算(suàn)挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一家，后续行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效(xiào)应，相(xiāng)信(xìn)可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望(wàng)，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这(zhè)些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾(dùn)和储备资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平(píng)台和(hé)它未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一(yī)些(xiē)突发情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城这三十年(nián)建设发展过程中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发(fā)事件的(de)所有负面影响，维持(chí)预(yù)期(qī)和市场(chǎng)的信心。”

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