导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住宅(zhái)的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎(hū)意(yì)味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大分化时(shí)代(dài)下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将(jiāng)体现在(zài)不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据(jù)并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市(shì)场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中(zhōng)国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住(zhù)宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)=截(jié)止到(dào)2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)-过(guò)去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)实际(jì)变(biàn)化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套(tào)房的(de)三点(diǎn)含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并(bìng)不(bù)意味(wèi)着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流(liú)动、居民(mín)换房等(děng)因素(sù)产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上(shàng)脱销什么意思啊，什么叫做脱销涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的(de)流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的(de)流动人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上(shàng)会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的(de)大(dà)城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区(q脱销什么意思啊，什么叫做脱销ū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延(yán)续，导(dǎo)致户(hù)数会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　脱销什么意思啊，什么叫做脱销第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会(huì)进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

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