万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信达(dá)追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了(le)收(shōu)回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能(néng)没(méi)你(nǐ)想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司(sī)是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体(tǐ)报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明(míng)确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居(jū)住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列(liè)，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进(jìn)入北(běi)京的(de)第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的(de)万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知(zhī)名(míng)人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团(tuán)手中(z结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少hōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持(chí)续质(zhì)押手中结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少的中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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