一线(xiàn)城(chéng)市，也(yě)不(bù)端着(zhe)了。

　　昨(zuó)天，深圳取消二手房(fáng)指导价(jià)的消息在房(fáng)产圈刷屏了。

　　这条消息(xī)为什么这(zhè)么(me)重要？首先二(èr)手房指导价被称为“核(hé)弹级”政策(cè)，其次深圳几乎是(shì)最(zuì)后一个(gè)还在“认(rèn)真(zhēn)”实施(shī)这条(tiáo)政(zhèng)策的城(chéng)市，最后深圳(zhèn)是房价前三的核心城市(shì)。所(suǒ)以(yǐ)，深圳的一举一动都具有风向标意义(yì)。

　　有(yǒu)分析人士指出，深圳二手房指导价如果取消，首先有利于深圳二(èr)手房回(huí)暖，然(rán)后二手房(fáng)回暖有(yǒu)利于深圳楼市总体回暖，最后深圳楼市回暖有利于全国楼(lóu)市回暖....

　　看吧(ba)，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核(hé)弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二手房指导(dǎo)价”正式(shì)结束。传言称：二手(shǒu)房贷款不按官方参考价（指(zhǐ)导价），银(yín)行(xíng)核定房(fáng)价以网签备案价(jià)和评估价孰低为准。

　　自(zì)此，参考价真正(zhèng)变(biàn)成了“参考价”。

　　目前没有看到官(guān)方文件。据证券时报21日(rì)消息，目前深圳多家大行表示“尚未(wèi)接到(dào)正式通知，目前(qián)仍按参考价办理按揭(jiē)”。所以(yǐ)还需要(yào)持续的关注。

　　易居(jū)研(yán)究院研究总监严跃进认(rèn)为，本次政(zhèng)策大概率为真，更多体现为银行(xíng)贷款等领域按(àn)照新的规则进(jìn)行(xíng)，但不(bù)会出台正式(shì)文件。

　　有时候，有些事情，是不用(yòng)发(fā)文件的(de)。毕(bì)竟可以(yǐ)“窗口(kǒu)指导(dǎo)”。

　　2021年2月8日，深(shēn)圳楼市二(èr)手房指导(dǎo)价横空出世。当时，深圳一(yī)口气公布(bù)了全(quán)市3595个小区的(de)参考价，很多南(nán)山、福田(tián)、宝安中心区的高(gāo)价(jià)盘(pán)，直接按照(zhào)当时的市场(chǎng)价(jià)打了5折、6折来“指导”，银行只能按照指导价(jià)来计算(suàn)首付、发放贷(dài)款。

　　当时大(dà)家还不觉得厉(lì)害(hài)，但(dàn)经历了这两(liǎng)年的(de)痛苦，才深知(zhī)为啥(shá)叫做——“核弹(dàn)级”。

　　举个例子，市场价1000万的房子，如果不“指导”，可以首(shǒu)付3成即(jí)300万；如果指导(dǎo)价打七折即700万，那么首付3成210万，加上(shàng)需要全款(kuǎn)支付的部分，实(shí)际(jì)首付去(qù)到(dào)了510万，相当于首付5成了(le)（多给210万首付）。这直(zhí)接让大批量买家，失去(qù)了购房能力，相当于强势(shì)“降杠(gāng)杆”。

　　自深圳推行二手房参考价以后，东莞、宁波、成都、三亚、西安、合肥(féi)、广州等10多个城市(shì)陆续跟(gēn)进(jìn)。事实也确实证明(míng)了，这条政(zhèng)策(cè)的“核弹(dàn)”级别。

　　到了2021年10月，根据安(ān)居客(kè)的(de)统计，实施(shī)二手(shǒu)房(fáng)指导价的10个城市(shì)，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情(qíng)的影响，二手房更是惨不忍(rěn)睹。以2022年12月数据(jù)为例(lì)，全国70个(gè)大中城市房价只有6个同比(bǐ)上涨(zhǎng)，其他(tā)的(de)泥沙(shā)俱下。

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　　深圳，有人(rén)付出了沉重代价

　　据深圳乐有家研究中心数据显(xiǎn)示：成交量上，二手房(fáng)指导价出台(tái)当年，深(shē妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西n)圳二手住宅成交量(liàng)同比下滑(huá)57％。2022年继续腰斩，成交量同比下滑47％，全年成交(jiāo)量(liàng)仅2.2万(wàn)套，创(chuàng)近(jìn)二十年最(zuì)低记录，相较2020市(shì)场(chǎng)高峰缩水近八成。

　　价(jià)格方面，与二手(shǒu)房指导(dǎo)价(jià)发布当月相(xiāng)比，如今二(èr)手房(fáng)挂牌价低于及(jí)接近参考(kǎo)价的(de)房源占(zhàn)比大幅增加。2023年一季度，深圳各(gè)区二手房成交TOP10小(xiǎo)区中，过半(bàn)成(chéng)交价低于参考价。

　　只有(yǒu)真实经历(lì)其中(zhōng)的人，才能深切的感知(zhī)其威力(lì)。

　　深圳房东，斩(zhǎn)仓的新闻(wén)不绝于(yú)耳。

　　据说一位(wèi)码农三年(nián)前高杠杆买了2套华润城，月供12万(wàn)，最终亏(kuī)损1000万破产(chǎn)。据媒(méi)体推测，如果案例属实，买家的实际(jì)购房(fáng)成(chéng)本高达20万/平，目(mù)前价(jià)格跌至(zhì)14万(wàn)/平(píng)，叠(dié)加这(zhè)三(sān)年的(de)房贷和持有(yǒu)成本，差不(bù)多亏(kuī)损(sǔn)超千(qiān)万。

　　深圳一大批(pī)人(rén)这两年(nián)感受到了(le)太多“心(xīn)酸(suān)”。二手房成交量创下(xià)多(duō)年新低，学区房(fáng)神(shén)话不再，房(fáng)产中介(jiè)的日子(zi)难过，投资客挥泪斩仓....

　　在稳(wěn)楼市的基(jī)调(diào)下，2022年以来，实施了二手房(fáng)指导价的城市(shì)陆陆续续低调(diào)退出，目前只(zhǐ)有深圳还是(shì)最后的(de)“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显(xiǎn)

　　最近一线城市也不端着了。

　　近日，北京在(zài)房山区(qū)试点多子女家(jiā)庭和职住平衡家庭购(gòu)房(fáng)支持政策。上海(hǎi)也考虑予以多(duō)孩家(jiā)庭(tíng)在新房计分制度政(zhèng)策上的(de)支持。

　　从(cóng)最新公布的3月(yuè)份70个(gè)大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，广州、深圳(zhèn)的新房、二手(shǒu)房价格仍然是同比去年依然是(shì)下(xià)降的(de)。

　　北京、上海(hǎi)已(yǐ)经同比(bǐ)增(zēng)长了，其他二线城(chéng)市如杭州、成都、南京(jīng)、合肥等城市价格(gé)都是同比上涨(zhǎng)的(de)。

　　广州、深圳能不(bù)急吗？

　　事实上，上面可能更急(jí)。3月份，两(liǎng)部门联合发文，全面(miàn)推动二手房(fáng)“带押过户”全国(guó)实施，这是一条(tiáo)被广泛(fàn)好评的新(xīn)政。对(duì)于激(jī)活二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易，具有定海神针般的作用。

　　住建部部长(zhǎng)倪虹近日更是指出：建(jiàn)筑业、房地产企业要发(fā)挥国民经(jīng)济“顶(dǐng)梁(liáng)柱”“压舱石”作用。回(huí)归到常识(shí)，从字面理解(jiě)一下这(zhè)两个词，意思就(jiù)是——顶梁(liáng)柱如(rú)果不行(xíng)了，上面不就塌(tā)了嘛(ma)？压舱石如(rú)果(guǒ)压不住，小(xiǎo)船(chuán)不(bù)就翻了？

　　也许(xǔ)，今年扶(fú)持楼市的政策，还有一(yī)大波正在路上...

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