5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代(dài)表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓(cāng)数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值(zhí)在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在(zài)今年一(yī)季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一(yī)季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房(fáng)地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二(èr)级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需(xū)要(yào)有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的(de)上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司(sī)的(de)主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其(qí)布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的(d一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米e)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其(qí)第一(yī)季度的(de)收入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫(yì)情时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其当(dāng)季(jì)还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资(zī)产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民(mín)营地(dì)产公司(sī)也是(shì)更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于(yú)减值(zhí)、土地资(zī)源(yuán)债权(quán)债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的(de)过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一(yī)思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去(qù)持续观(guān)察国企央企在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续(xù)提升，再次(cì)是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明(míng)显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢(huī)复但(dàn)仍处(chù)于调整(zhěng)的(de)过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复(fù)苏(sū)过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月(yuè)份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极(jí)个(gè)别城市(shì)四月(yuè)环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济(jì)状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的(de)资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短(duǎn)期(qī)反弹外的(de)一个市(shì)场乏(fá)力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第(dì)三季(jì)度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及(jí)其(qí)上下游产业链(liàn)的(de)复(fù)苏速(sù)度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个(gè)时(shí)候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业(yè)的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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