饱受争议(yì)的二手房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局(jú)联合(hé)发布了(le)关(guān)于规范房地产经纪服务的(de)意见。意(yì)见提(tí)及(jí)，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构(gòu)存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息等问题，加重交易(yì)当(dāng)事人负担(dān)、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行(xíng)明码标价等(děng)十(shí)方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二(èr)线城市二手房(fáng)交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市(shì)场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居民(mín)来(lái)说属于金额不低(dī)的大(dà)宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用(yòng)信息不对称等(děng)问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外(wài)的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相关市场交(jiāo)易行(xíng)为及其(qí)主体进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理(lǐ)和调(diào)控的(de)主题。“当下，推进这项(xiàng)工作(zuò)的意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)中(zhōng)，历来(lái)对(duì)房地产经纪服务(wù)行业(yè)关注(zhù)最多的一个话题(tí)，便是(shì)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未(wèi)来(lái)相关部门主(zhǔ)要(yào)监管(guǎn)的(de)重点，将是(shì)对房地(dì)产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的(de)房屋(wū)，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不低的(de)中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双(shuāng)方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍九龙司是哪里？(shào)，目前房地产经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)标准的最(zuì)早依(yī)据(jù)是1995年国家(jiā)计委建设部下(xià)发(fā)的《关于房地产(chǎn)中介服务收费(fèi)的(de)通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可(kě)在规定的收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京(jīng)二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北京(jīng)2015年取消了(le)房地(dì)产中(zhōng)介服(fú)务等57个政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由各中(zhōng)介机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)在实际收取费用过(guò)程(chéng)中，相关(guān)监管部(bù)门当(dāng)前并未明确具(jù)体(tǐ)的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅需(xū)在服(fú)务过程中(zhōng)对收费(fèi)标(biāo)准进行明码标价(jià)即(jí)可(kě)。而房(fáng)地产经纪服务(wù)机(jī)构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问(wèn)题，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构应九龙司是哪里？当在(zài)经营门(mén)店、网站(zhàn)、客(kè)户端等场所或渠(qú九龙司是哪里？)道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本(běn)服(fú)务和延伸服(fú)务(wù)，应当分别明确服务项(xiàng)目和收(shōu)费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事人出具收(shōu)费清单，列明收费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高(gāo)于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监(jiān)管等部门(mén)采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市(shì)场(chǎng)监管部门会同有关(guān)部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地产经纪(jì)机构相关违法违规信息(xī)，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息(xī)公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的(de)中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对(duì)市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范(fàn)围(wéi)内，加上经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用对市(shì)场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前两部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未(wèi)来如(rú)何(hé)具体(tǐ)认定其中的(de)细(xì)则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等(děng)都可(kě)能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪(jì)服(fú)务行业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的(de)中介费(fèi)，但在一些热(rè)点城市(shì)的二(èr)手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费(fèi)，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购(gòu)房者(zhě)单边收费的行(xíng)为。部分中介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基(jī)础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两(liǎng)部门(mén)提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高(gāo)交(jiāo)易(yì)中(zhōng)操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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