导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地(dì)产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成都是流(liú)动人口，流(liú)动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体(tǐ)现(xiàn)在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住(zhù)宅到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民住宅主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每(měi)年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数，我们(men)就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前(qián)缺(quē)乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来宝马和特斯拉哪个档次高我(wǒ)们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的(de)流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住(zhù)宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与(yǔ)置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大。但若去除公(gōng)摊(tān)面(miàn)积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中国(guó)人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入(rù)，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有(yǒu宝马和特斯拉哪个档次高)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其(qí)他国家依(yī)旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济(jì)水平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差(chà)异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可(kě)能(néng)超预期。

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