5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的(de)机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司(sī)市(shì)值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团(tuán)退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地(dì)产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到(dào)二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利(lì)期一去(qù)不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行(xíng)情菜鸟没有扫码出库直接拿走有什么影响手机上怎么搞里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很(hěn)难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元(yuán)。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产(chǎn)研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的(de)销售额(é)，以及(jí)过快上行的(de)房价，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能(néng)够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占(zhàn)率的(de)提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度(dù)的收入(rù)利润规模(mó)大(dà)幅度复(fù)苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年(nián)来最高，另(lìng)一(yī)方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅(fú)增加了(le)持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交(jiāo)出(chū)的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力(lì)度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融(róng)资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的开发资(zī)源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资(zī)源债(zhài)权债务关系等(děng)问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担(dān)忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头(tóu)部(bù)公(gōng)司。”星石(shí)投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)菜鸟没有扫码出库直接拿走有什么影响手机上怎么搞商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前(qián)途(tú)更为(wèi)光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出(chū)现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能(néng)够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的(de)过(guò)程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会(huì)出(chū)现，到(dào)六月份房(fáng)企为(wèi)了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的(de)短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基(jī)本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 菜鸟没有扫码出库直接拿走有什么影响手机上怎么搞