导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低(dī)景气(qì)，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图(tú)厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调(diào)查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不(bù)到一成(chéng)，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其(qí)中每(měi)户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口的近三(sān)成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求(qiú)动(dòng)力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均(jūn)较(jiào)发达国家(jiā)有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在(zài)不(bù)足，这是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体(tǐ)现在(zài)不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同品质(zhì)住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给过(guò)剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何(hé)有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公(gōng)布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住(zhù)宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住(zhù)宅相关(guān)数(shù)据有两处可(kě)以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数(shù)量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商品住宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数(shù)传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思p>

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购(gòu)买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本(běn)的(de)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在(zài)高房价的(de)大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房(fáng)价较低的(de)县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套房。所(suǒ)以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活(huó)带(dài)来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第(dì)传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下降，六(liù)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人(rén)口迁(qiān)移(yí)势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生(shēng)活(huó)的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市(shì)能(néng)级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调(diào)查的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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