饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得(dé)到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联(lián)合发(fā)布了关于规范房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源客源(yuán)优势收取过(guò)高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)负担(dān)、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪(jì)服务内(nèi)容(róng)、合(hé)理确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格(gé)实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例，二(èr)手房占市(shì)场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研(yán)究中心首席研(yán)究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民(mín)来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的专业性(xìng)，居民往往通过中介来完成。但很多(duō)中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对居民造(zào)成额外的负担，而(ér)且(qiě)这些(xiē)服务(wù)事项并(bìng)未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对(duì)包括经纪服务(wù)在内(nèi)的相关市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)行为及其(qí)主体进行规范(fàn)和秩序(xù)整(zhěng)顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来(lái)相(xiāng)关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收(shōu)费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程(chéng)中，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额(é)不低(dī)的中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费(fèi)上，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机构要合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同承担经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地(dì)产中介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第(dì)六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代(dài)理收费(fèi)，按(àn)成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各(gè)方协商(shāng)同(tóng)意，可(kě)在规定的收费标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房(fáng)中(zhōng)介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前(qián)并未明确具(jù)体的(de)中介费率，中介机(jī)构仅需在服(fú)务过(guò)程中对(duì)收费标(biāo)准(zhǔn)进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合(hé)房(fáng)屋(wū)价值及(jí)工资标准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等(děng)场所或渠道(dào)，公示服(fú)务项(xiàng)目(mù)、服务(wù)内容和收费标准，不得(dé)混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经(jīn竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读g)纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明(míng)确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)收费(fèi)前应当向交易当(dāng)事(shì)人出(chū)具收(shōu)费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费明显高(gāo)于市场平(píng)均水平的(de)房(fáng)地产经纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部门(mén)采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部门会同(tóng)有关部门依(yī)法查(chá)处不按规定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要(yào)依(yī)法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的(de)中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁兼(jiān)深(shēn)圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要(yào)还(hái)是(shì)规(guī)范(fàn)行业(yè)，打击收费过高的(de)经纪机(jī)构，但对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各(gè)城(chéng)市落地执(zhí)行(xíng)情(qíng)况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务(wù)领域的调整改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在(zài)产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不(bù)同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出更高的要(yà竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读o)求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过(guò)程中，原本(běn)应该由(yóu)上下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交易过(guò)程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中介费及(jí)税费(fèi)均(jūn)由购房者来(lái)承(chéng)担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费(fèi)用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视为(wèi)向购房(fáng)者单边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价。两部门(mén)提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有利(lì)于(yú)提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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