近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已包含了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归还，在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及(jí)市场因素(sù)的综合(hé)影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要(yào)求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的(de)固定(dìng)利息回(huí)报(bào)，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于(yú)投资(zī)债券相对高的(de)收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的(de)作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级(jí)市场价(jià)格走势(shì)的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达(dá)预(yù)期，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢(huī)复，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日(rì)，将对(duì)基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基(jī)金份额的(de)分(fēn)红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者(zhě)长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品的(de)特性(xìng)，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红前提是(shì)本(běn)金之(zhī)上(shàng)的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临(lín)极(jí)大不(bù)确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择(zé)产(chǎn)品的(de)二级(jí)市场价格(gé)和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年(nián)限(xiàn)一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的(de)假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部(bù)收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区(qū)别(bié)。经营活动产(chǎn)生的(de)现金(jīn)净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利(lì)润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力(lì)等(děng)多重因素(sù)来(lái)选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研(yán)报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分(fēn)红金额与(yǔ)募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经(jīng)济及(jí)市场的(de)实际环境，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负(fù)责人(rén)也称(chēng)。

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