饱(bǎo)受争(zhēng)议(yì)的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管总局联(lián)合发布了关(guān)于规范房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源客(kè)源优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人(rén)信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业主体管理、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市(shì)二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海为(wèi)例，二(èr)手(shǒu)房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成(瑀瑀独行是什么意思？怎么读，瑀瑀独行啥意思chéng)交，房(fáng)地(dì)产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡(dù)到(dào)中(zhōng)介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信(xìn)息不对称等(děng)问题，将非必(bì)要的收(shōu)费(fèi)夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民(mín)造成额(é)外的(de)负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相(xiāng)关(guān)市场交易(yì)行为(wèi)及(jí)其主(zhǔ)体进行规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要监管(guǎn)的(de)重(zhòng)点，将是(shì)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费(fèi)上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构要合(hé)理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担(dān)经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地(dì)产经纪服务收费(fèi)标准的(de)最早依据是(shì)1995年(nián)国家计委(wěi)建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房(fáng)地产中介服务(wù)收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规(guī)定(dìng)：房(fáng)屋买卖(mài)代(dài)理收费(fèi)，按成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即(jí)根据这样的(de)规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协商同(tóng)意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前(qián)北京二(èr)手房中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的(de)精(jīng)神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务(wù)等57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪(jì)服务(wù)收费多少(shǎo)由各(gè)中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在(zài)实际收(shōu)取费用过(guò)程(chéng)中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门(mén)当前(qián)并未明确具体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机(jī)构仅(jǐn)需(xū)在服务(wù)过程中对收费标准进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在具(jù)体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价(jià)值及(jí)工资(zī)标准(zhǔn)，综(zōng)合(hé)计(jì)算出合适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门在此次(cì)意见(jiàn)中提(tí)及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公(gōng)示(shì)服务项目(mù)、服(fú)务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别明确服务(wù)项目(mù)和收费标(biāo)准。房地产经纪(jì)机构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易当事人出(chū)具收费(fèi)清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高(gāo)于(yú)市场平均水平的房地产经纪(jì)机(jī)构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈(tán)等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同(tóng)有关部门依法(fǎ)查(chá)处不按规(guī)定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和瑀瑀独行是什么意思？怎么读，瑀瑀独行啥意思(hé)反垄断法(fǎ)律法规(guī)的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规(guī)信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳(nà)入国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的(de)原则(zé)实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华南区(qū)总裁(cái)兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建(jiàn)部(bù)发(fā)文鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机(jī)构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中(zhōng)的细(xì)则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多(duō)房源在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等(děng)都可(kě)能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专(zhuān)业(yè)性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该由上下(xià)家各支付一(yī)半的(de)中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购(gòu)房者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而会(huì)出现中介费(fèi)及(jí)税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部(bù)分(fēn)费用也(yě)可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购(gòu)房(fáng)者单边收费的(de)行为(wèi)。部分中介公司(sī)可能会(huì)利用其(qí)支配地(dì)位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东(dōng)往(wǎng)往会将(jiāng)其(qí)转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高(gāo)了房价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有利于(yú)提高(瑀瑀独行是什么意思？怎么读，瑀瑀独行啥意思gāo)交易中操作的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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