5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地产(chǎn)的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同(tóng)步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季(jì)度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四(sì)线(xiàn)城市。而(ér)映射到(dào)二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地(dì)产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期(qī)来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民(如何加入如新直销模式 如新是合法直销吗mín)存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回(huí)落(luò)，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地(dì)产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫(yì)情(qíng)时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了(le)知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入(rù)前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区(qū)域(yù)性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的(de)结(jié)构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部(bù)分公司(sī)尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企业(yè)的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估(gū)值的(de)修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的(de)质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创造持(chí)续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化(huà)，要(yào)关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地(dì)份(fèn)额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现了业(yè)绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季(jì)度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的(de)绝大多(duō)数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市(shì)场的去库(kù)存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度(dù)增(zēng)长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心，这个(gè)时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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