5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一(yī)板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译(gōng)司(sī)市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五(wǔ)个(gè)股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二(èr)线城(chéng)市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需(xū)要有(yǒu)一(yī)定的(de)政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进(jìn)程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前(qián)居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以(yǐ)及(jí)过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司(sī)等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一(yī)季(jì)度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募(mù)指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度(dù)（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资(zī)成本不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地(dì)产股(gǔ)或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库(kù)存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以(yǐ)此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业(yè)自身资(zī)产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳(shū)理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别(bié)城(chéng)市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大(dà)多数(shù)城(chéng)市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业的(de)资(zī)金面压力(lì)，可能(néng)会出(chū)现，到六(liù)月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们(men)要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业(yè)的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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