近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注(zhù)意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了(le)解(jiě)资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格(gé)受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集(jí)基础设施证券(quàn)投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收(shōu)益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利(lì)于吸(xī)引(yǐn)投资者(越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一(yī)方面市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为“分派越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》”更为准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意(yì)的(de)情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益(yì)主要(yào)包括每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分红(hóng)包(bāo)括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随(suí)着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两个(gè)：一(yī)是年(nián)报中(zhōng)披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配(pèi)的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也显示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集材(cái)料(liào)中(zhōng)披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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