OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科(kē)技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延(yán)续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌(diē)幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退租的(de)可能(néng)事项(xiàng)。由于张3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东新区国(guó)资(zī)委(wěi)也高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波(bō)动(dòng)

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市(shì)的8只产(chǎn)业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)出租(zū)率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险规避(bì)的原因(yīn)，最近(jìn)几个交易日场内(nèi)资金有(yǒu)所流(liú)出，但是(shì)，不(bù)动产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时(shí)表(biǎo)示(shì)，目前随着二级市(shì)场价格(gé)下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价(jià)格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪(xù)面等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不是已(yǐ)经完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一(yī)位业(yè)内人士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定(dìng)的投资(zī)价值，很(hěn)适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物(wù)流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度(dù)对(duì)经营现金流没有(yǒu)造(zào)成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性(xìng)利(lì)空下(xià)调至(zhì)得这么急、这么深，加上(shàng)前(qián)期本身园区(qū)类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的(de)重(zhòng)要(yào)承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出(chū)租(zū)率下(xià)降事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在(zài)随(suí)后召开的业绩(jì)说(shuō)明会中管理人就相关(guān)事(shì)项进行了解释说明，市场信心得到了一定提(tí)振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说明会(huì)上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合同谈(tán)判(pàn)中的储备(bèi)租户正常转化后(hòu)，项目出(chū)租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市(shì)场各(gè)方的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人坦言，事(shì)发突(tū)然(rán)确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现(xiàn)场进行了(le)沟通和(hé)核实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及(jí)储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租(zū)户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米技(jì)术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为(wèi)实际租(zū)户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在(zài)着手通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽(suī)然收(shōu)了三个(gè)月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的(de)张江光大园项目一(yī)季度(dù)末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为(wèi)何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园一直以来都(dōu)坚持(chí)以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向，历(lì)史运营(yíng)表现(xiàn)稳(wěn)定(dìng)，租户的(de)调租和换租(zū)都(dōu)属于(yú)正常情况，而这次项目(mù)的大租户退租正好发生在市(shì)场活跃度的(de)短期低点，目前市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张(zhāng)江这边也(yě)作了一(yī)定的资(zī)源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张江光大园项目(mù)在给(gěi)租(zū)户的(de)分隔空(kōng)间、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等方面也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润(rùn)大(dà)厦多是两(liǎng)千多(duō)平的大平层，楼(lóu)的(de)成新(xīn)度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光(guāng)大(dà)园单层以(yǐ)一千(qiān)平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的(de)物业(yè)。租户自(zì)身也(yě)会有诉求(qiú)，也会(huì)根据(jù)自身需求和预算挑选区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资(zī)产的管(guǎn)理人都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在(zài)资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和(hé)张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还有一(yī)些其他在开(kāi)发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园(yuán)区产业空间资产上市(shì)平(píng)台(tái)目标的坚实(shí)后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城(chéng)这三(sān)十(shí)年(nián)建设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个非常小的插(chā)曲。我们有信(xìn)心排除万难(nán)，尽一切可(kě)能化(huà)解当前突发事(shì)件的所有负(fù)面(miàn)影响，维(wéi)持预(yù)期和市场的信心。”

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