“现在(zài)的房地产很难再出现像过去十年的系统(tǒng)性行情(qíng)。”思睿集团合伙人、首席(xí)经济学家(jiā)洪(hóng)灏向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，房(fáng)地产行业分化的愈加明(míng)显，让(ràng)机构(gòu)和投资(zī)者的关注度从(cóng)板块向单(dān)个标的转移。上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从(cóng)行业来看(kàn)，无(wú)论是业绩，还是估值，房地产都已经双杀到了最底(dǐ)部，而且是(shì)反复地杀到了底部，再往下(xià)的空(kōng)间已经不大(dà)了。

　　三道(dào)红线(xiàn)等(děng)指标

　　成挖(wā)掘个股阿(ā)尔法重要参考

　　那(nà)么如何(hé)寻(xún)找房地产个(gè)股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中(zhōng)进(jìn)行选择，需要非常小心，避免选了半天，标的公(gōng)司出现爆雷(léi)的情(qíng)况(kuàng)。除此之(zhī)外(wài)，洪(hóng)灏指出，需要(yào)满足(zú)以下三个基准(zhǔn)：有(yǒu)大的国(guó)资背景的、杠杆率较低的、此前没(méi)有踩过红线的。

　　他还表(biǎo)示，如果关注一(yī)下(xià)今年房地产(chǎn)的(de)开(kāi)发资金来源，可以发现，其实银行的信贷倾向(xiàng)是不太愿意给房(fáng)企贷款的，房企的主要(yào)资(zī)金来源来自新盘的(de)销售。但今(jīn)年新房的销售情况相(xiāng)较一般。再(zài)关注一(yī)下，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要还是那些有国企背景(jǐng)的房企，民营房企(qǐ)相对(duì)比较(jiào)困难，所以整个行业出(chū)现了一个(gè)很明显的(de)分(fēn)化，无论是在销售，还是融资等各(gè)个方面都非常明显(xiǎn)。现在有国(guó)资背景(jǐng)的房企(qǐ)在资本(běn)市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现相对较好，但(dàn)没有国资背景(jǐng)的民(mín)营(yíng)房企股价大多表(biǎo)现(xiàn)很一般(bān)。

　　陈昊(hào)扬(yáng)则向(xiàng)《红(hóng)周刊》表(biǎo)示(shì)，在房地产行(xíng)业(yè)内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找最后的(de)赢(yíng)家”。而(ér)具体(tǐ)到如何挖掘，我们会特别重视(shì)企业(yè)的成本优势，更(gèng)具(jù)体一(yī)点，就是它的净借贷(dài)水平（净负债率(lǜ)）是不是行业内的最低水平；利润(rùn)率是不是行业内最(zuì)高的；融资成(chéng)本是(shì)否是行(xíng)业(yè)内最低(dī)的(de)；建安成本是否也(yě)是业内(nèi)最低(dī)的；这些都是我们(men)看重的一家房企的综合成(chéng)本。

　　需要注意的是，能够同时(shí)满足上述条件的房(fáng)企(qǐ)并不多。即(jí)便是在国央企中，仍(réng)有部分房企出(chū)现了“三道红(hóng)线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐恶(è)化(huà)的趋(qū)势。以(yǐ)A股为(wèi)例(lì)，《红周刊(kān)》根(gēn)据Wind数(shù)据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格(gé)力地产(chǎn)、西藏(cáng)城投(tóu)、中交地产(chǎn)、中国(guó)武夷等国(guó)央企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京(jīng)投发展(zhǎn)、光明(míng)地产、云南(nán)城投(tóu)、首(shǒu)开股份、珠(zhū)江(jiāng)股份、城投控股等国(guó)央(yāng)企房企(qǐ)也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企(qǐ)

　　需(xū)警惕(tì)其(qí)重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较(jiào)稳(wěn)健特(tè)色(sè)的国央企(qǐ)房企，其(qí)财务指标(biāo)称(chēng)得(dé)上完全健(jiàn)康的仍是少(shǎo)数。而更加值得(dé)注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始大举扩张。而(ér)这无疑(yí)又进一步(bù)考验(yàn)着(zhe)国央企的资金(jīn)链情(qíng)况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛(chí)有度尤为重要(yào)，节(jié)奏把握(wò)准(zhǔn)确，有助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)储(chǔ)备优质“弹药”；但过于乐(lè)观的预判未来市场，以(yǐ)及(jí)过(guò)于激进的(de)扩张拿地节奏也(yě)有可能让房企重蹈此(cǐ)前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置的一家房企进行举例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连(lián)续4年(nián)的净(jìng)借贷(dài)比(bǐ)例(lì)都维持在33％左右，完全没有(yǒu)增加杠杆比例。而到(dào)2022年，这家房(fáng)企明显感觉到机会来了，其开始(shǐ)在一(yī)线城(chéng)市(shì)进(jìn)行大举(jǔ)拿地，净负债(zhài)率也由(yóu)此前的(de)33％左(zuǒ)右水准提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时(shí)，该房企新购入地块也实(shí)现了快速的开盘利(lì)用率，预计今年会有(yǒu)更(gèng)多的楼(lóu)盘入市。像这(zhè)类企业就符合(hé)“最后的赢家”的(de)特点。一方面，在于它(tā)本身储备了很多弹药，去年(nián)拿地超1000亿元，且其中一半(bàn)在(zài)一(yī)线城市，另外一(yī)半(bàn)也主要(yào)集中(zhōng)在强二(èr)线(xiàn)和二线城市；另一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒(xǐng)道，与之(zhī)相反，有些房企的扩张速(sù)度让人感(gǎn)觉又回(huí)到了2016年(nián)、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年(nián)期(qī)间扩张的民营企(qǐ)业的影子。虽然说，见(jiàn)到机会(huì)时要出手，但(dàn)出手的章法仍要小心，如(rú)果负(fù)债(zhài)率(lǜ)扩张得太快，但未来的两年市(shì)场没有(yǒu)想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速度是否(fǒu)激(jī)进？陈昊(hào)扬向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还是看(kàn)房(fáng)企的净负(fù)债(zhài)率水平，在(zài)我看来，这个比例如(rú)果(guǒ)超(chāo)过60％，就是扩张得过于快(kuài)速(sù)了。

　　不难看出，这一标准要比“三(sān)道(dào)红线”对房企(qǐ)的净负债率要求不(bù)得高(gāo)于(yú)100％要更加严格(gé)。陈(chén)昊扬(yáng)解释，当前房地产行业的(de)复苏速度(dù)并没有(yǒu)那么快，所以要(yào)规避公(gōng)司净负债率提高到一个比较(jiào)危(wēi)险的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较积(jī)极的房企(qǐ)梳(shū)理发现，中交地产、中国金茂、华发(fā)股份(fèn)、越秀地(dì)产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负(fù)债(zhài)率(lǜ)都(dōu)在60％之上。其中(zhōng)，中(zhōng)交(jiāo)地产净负债(zhài)率持续居高不下，在2020年至2022年期(qī)间，依(yī)次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的(de)是，华(huá)润(rùn)置地、中国海外(wài)发展(zhǎn)、万科A、滨江集团(tuán)、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积(jī)极的拿地策略的同(tóng)时，也较好地控(kòng)制了公司(sī)的(de)扩张速度与净(jìng)负(fù)债(zhài)率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具(jù)备“最后(hòu)赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出，实(shí)际上，他们(men)是以同一筛选标准来看国(guó)央(yāng)企与(yǔ)民营房企，但在各维度的实际表现(xiàn)上，国(guó)央企确实会更(gèng)胜一筹。如(rú)国央(yāng)企(qǐ)的融资成本更低(dī)，融资(zī)渠道也(yě)更顺畅(chàng)，能(néng)够做到想融就融，这样(yàng)，国央企自(zì)然而(ér)然就具(jù)有天(tiān)然优势。

　　虽然对(duì)比(bǐ)民营(yíng)房企，机构更加看好国央(yāng)企，但这(zhè)也(yě)并不(bù)意味(wèi)着(zhe)，民营企业中(zhōng)就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发现，仍有少数民营房企同样受到机构的青(qīng)睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的(de)十大流通股东中新进了“中国工商(shāng)银行股份有限公司－景顺长城中国回(huí)报(bào)灵活配置混合型证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基金”“全国社保基金一一(yī)六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自(zì)2021年开(kāi)始(shǐ)，百亿私募珠海阿(ā)巴马资产管(guǎn)理有限公司就长期持有(yǒu)滨(bīn)江集团(tuán)。根据一季报，该资(zī)产公司的几只产品合计持有滨(bīn)江集团9543万(wàn)股，约占(zhàn)流通A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受(shòu)青(qīng)睐，和其自身(shēn)的基本(běn)面表现(xiàn)存在(zài)一(yī)定关系。2020年以来的近三年时间，房(fáng)地产市场整体在走(zǒu)“下坡路(lù)”，但(dàn)作(zuò)为杭州本土房企的滨(bīn)江集团仍是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集团在业(yè)绩表现、销售规模、新(xīn)增土储、股价表现等多维度都(dōu)表现了较强(qiáng)的增长(zhǎng)势头。

　　业(yè)绩(jì)方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江(jiāng)集团扣非归母净利(lì)润(rùn)依(yī)次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一季报，今年一季(jì)度(dù)，滨(bīn)江(jiāng)集团更是实(shí)现了扣非归母净(jìng)利润5.41亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身(shēn)业绩(jì)的(de)持续增(zēng)长(zhǎng)，和(hé)滨江(jiāng)集团扎(zhā)根杭州的战略布局关系密切。根据2022年年(nián)报，滨江集(jí)团有近七成营收来(lái)自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地(dì)区(qū)的(de)营(yíng)收(shōu)比重(zhòng)只占到近六成。近三(sān)年持续稳居杭(háng)州(zhōu)房企销售排名(míng)第一。

　　与此同时，滨江集团在杭(háng)州的土储补充同(tóng)样(yàng)较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金(jīn)额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的(de)本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现，也让滨江集团的房(fáng)企排名(míng)迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集团的房(fáng)企排(pái)名已冲进前十，根据中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额(é)607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得注意(yì)的是(shì)，2020年至今，滨(bīn)江集团(tuán)股价翻了超一倍以上，而近期，滨江集团(tuán)更是(shì)迎来多家(jiā)机构的集中调研。滨江集团发布(bù)公告表示，公司于5月(yuè)10日(rì)接受了信达证(zhèng)券、金鹰基金、建信养老、新华养(yǎng)老等18家机构(gòu)调研。

　　产业链布局(jú)重点移至(zhì)存量赛道

　　机构在下游(yóu)家纺、家居(jū)、物(wù)业觅α

　　实(shí)际上房地产(chǎn)开发(fā)只是房地产产(chǎn)业链上的中游(yóu)环节，其上游主(zhǔ)要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用行业主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)中介服务、家用电器、物业(yè)管理、家(jiā)居(jū)用(yòng)品。综合(hé)《红周刊(kān)》的(de)采访，房地产开发环节与上游(yóu)材料端息息相关，新盘(pán)开工不足导致(zhì)上游不(bù)被(bèi)看(kàn)好，机(jī)构寻觅个(gè)股阿尔法的思(sī)路渐渐移(yí)至下游。“中国房地产行业在进入存量房时代(dài)，所以对地产产业(yè)链(liàn)，尤其是偏消(xiāo)费(fèi)属性的(de)家装家居领域，我们相对(duì)看好，因为居(jū)民保有(yǒu)的住房规模(mó)越来越大，随着时间的(de)增加，内装更(gèng)新的(de)需求也会越来越多。美国过去(qù)的数(shù)据(jù)充(chōng)分说明了这(zhè)一点(diǎn)，在新房销售见(jiàn)顶之后，家(jiā)具(jù)消费(fèi)的增长(zhǎng)却一直都很好(hǎo)。对于(yú)地产(chǎn)产(chǎn)业(yè)链(liàn)，我(wǒ)们相(xiāng)对看(kàn)好和内装(zhuāng)相关的行业，例如消费建(jiàn)材、家居装(zhuāng)饰(shì)等。”万家(jiā)基金人士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游细分中相(xiāng)关(guān)赛道龙头年内表现的统计，目前暂(zàn)居(jū)前两位的都是来(lái)自家纺赛道(dào)的公司，它们分别是(shì)富安娜和水星家纺，特别是前者在月(yuè)线连收七根(gēn)阳线的基础上，年内(nèi)迄今(jīn)涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富(fù)安娜主(zhǔ)要从(cóng)事纺织(zhī)家居(jū)、睡眠家居、生(shēng)活类产(chǎn)品的研发、设计(jì)、生产及销售，旗下(xià)拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第(dì)一季度报告显(xiǎn)示，报告(gào)期内，富(fù)安娜实(shí)现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属(shǔ)于上市公司股东的净利润约(yuē)1.11亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季谬赞是什么意思啊 缪赞和谬赞的区别是什么(jì)报的十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，能(néng)够发现(xiàn)该(gāi)股早已成为基金重仓股的天下，彼(bǐ)时包括公(gōng)募(mù)的中欧价值发现、中欧(ōu)潜力价值(zhí)、工银瑞信(xìn)灵动价值(zhí)、宝(bǎo)盈新价(jià)值和(hé)私募的明河2016，都在其中出现，占据(jù)了半壁江山。需要强调的(de)是，中欧的(de)两只(zhǐ)基金都是价(jià)值派基金经理曹名(míng)长(zhǎng)在管的(de)产品(pǐn)，首季其同(tóng)时重仓(cāng)的(de)房地产(chǎn)产业链股票还有金地集团和大(dà)亚圣象。

　　对比而言(yán)，前几年(nián)曾经风光一时的家居板块也因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一度(dù)沉(chén)寂，不过好在(zài)困境(jìng)反(fǎn)转露出曙光，家居板块中年内表现最好的是志邦家居。同一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩(jì)来看，无论是营收还(hái)是(shì)归母净利(lì)润，公司都实现了同比双升。

　　从(cóng)公司的十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，《红周刊》发现广(guǎng)发基金经理罗洋慧眼独具，一(yī)季(jì)报(bào)中(zhōng)他(tā)管理的(de)广发策略优选和广发安(ān)宏回(huí)报均增加了(le)持(chí)股(gǔ)，而这(zhè)两(liǎng)只(zhǐ)产品也成为志邦家居十大流通股股东中仅有的两只公募。有(yǒu)意思(sī)的(de)是(shì)，他似(shì)乎对于(yú)定制家居类标的情有(yǒu)独钟，在另一(yī)家赛道公司金牌橱(chú)柜中，他管理的全部三(sān)只产(chǎn)品均登榜十大(dà)流通(tōng)股股东，其也成为他的谬赞是什么意思啊 缪赞和谬赞的区别是什么(de)独(dú)门重(zhòng)仓股。

　　除(chú)去家居(jū)家纺外，下(xià)游的物业股也(yě)越来越(yuè)被机构(gòu)所青睐(lài)，不过这(zhè)类标的大多在(zài)香(xiāng)港(gǎng)上市，如何选择成为难(nán)题。对此(cǐ)，前述上海公募基金经(jīng)理举例(lì)分析：“物业服(fú)务不(bù)是(shì)一个高(gāo)毛(máo)利的行业，挣钱(qián)很辛苦，我选公(gōng)司还是希望挣的是市场化应(yīng)该挣的钱，以我曾经买的绿城服务(wù)为例，它在中(zhōng)高端楼盘占比(bǐ)是比较高(gāo)的，每(měi)年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大(dà)部分项目到期之后，经过两(liǎng)三轮合同(tóng)周期还能(néng)做(zuò)到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产品提价的公司很少，因为(wèi)物业(yè)公司(sī)很容易一开始是挣钱的，后面因为保(bǎo)安这些固定人(rén)员成本的年度增(zēng)长，不(bù)过服务没有(yǒu)特别好，客(kè)户没有那么满(mǎn)意，能做到提(tí)价难度(dù)是非(fēi)常大的(de)。但是该公司能在业内做到到期(qī)之后(hòu)提价率比较高，这跟(gēn)它(tā)的定位和(hé)比较好的服务是(shì)有关系的。”他进(jìn)一步(bù)强调。

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