导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据(jù)商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是(shì)流动(dòng)人(rén)口，流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有四大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平(píng)方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必(bì)将体现在不同能(néng)级(jí)城市(shì)之间(jiān)，不同区(qū)域板(bǎn)块之间(jiān)，不同(tóng)品质(zhì)住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市(shì)政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市(shì)家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要(yào)分两大(dà)类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其物尽其才人尽其用是什么意思，人尽其用打一生肖次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的(de)比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍(réng)需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xín物尽其才人尽其用是什么意思，人尽其用打一生肖g)更小，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城市土(tǔ)地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅(zhái)建造(zào)时间(jiān)为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联(lián)系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差(chà)异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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