近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要behaviour可数吗，behaviour是可数名词吗(yào)收(shōu)益来源为持有(yǒu)期(qī)分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来(lái)自基(jī)础设(shè)施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规(gbehaviour可数吗，behaviour是可数名词吗uī)要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金(jīn)年(nián)度(dù)可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分(fēn)红(hóng)水平(píng)的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将(jiāng)对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份(fèn)额(é)的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市(shì)场(chǎng)扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多(duō)数(shù)普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的(de)现金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看(kàn)，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类的(de)公募(mù)REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可(kě)供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了(le)投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期后通过对(duì)建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来(lái)观察和评(píng)估项目底层(céng)资产(chǎn)的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底层(céng)资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次(cì)年的(de)可供分配(pèi)金额预(yù)测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披(pī)露预(yù)测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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