“现(xiàn)在的(de)房(fáng)地产很难再(zài)出现像过去(qù)十(shí)年的系统性(xìng)行情。”思睿集团(tuán)合伙(huǒ)人、首(shǒu)席(xí)经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加明显，让(ràng)机构和投资者的关注度从(cóng)板块(kuài)向单(dān)个标的转移。上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，从行(xíng)业(yè)来看，无论是业绩，还是估值，房(fáng)地(dì)产(chǎn)都已经双杀到了最底部，而且(qiě)是反复地杀到了(le)底部(bù)，再(zài)往下(xià)的空间(jiān)已(yǐ)经(jīng)不大(dà)了。

　　三(sān)道红线等指标(biāo)

　　成挖(wā)掘个股阿尔法重要(yào)参考

　　那么如(rú)何(hé)寻找(zhǎo)房(fáng)地产个股(gǔ)的(de)阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产赛(sài)道中进行选(xuǎn)择(zé)，需要(yào)非常小(xiǎo)心，避免选了(le)半天(tiān)，标的公司(sī)出(chū)现爆雷的情况。除(chú)此之外(wài)，洪灏指出，需要满足以下三个基(jī)准：有大(dà)的(de)国资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一(yī)下今年(nián)房(fáng)地产的开发资金来源，可(kě)以(yǐ)发(fā)现，其实(shí)银行的信贷倾向(xiàng)是(shì)不太愿意给房企(qǐ)贷款的，房企(qǐ)的主要资金来源来自新(xīn)盘(pán)的(de)销(xiāo)售。但今年新(xīn)房的销售(shòu)情(qíng)况(kuàng)相较一(yī)般。再关注一下，哪(nǎ)些(xiē)房企能从银行拿到钱，其(qí)实主(zhǔ)要还是那些有国企背(bèi)景的房(fáng)企，民营(yíng)房企相对(duì)比(bǐ)较困难，所(suǒ)以整个行(xíng)业出(chū)现了一个很明显(xiǎn)的分化，无论是在销售，还是融资等各个方面都非(fēi)常明显(xiǎn)。现在有国(guó)资背景的(de)房企在资(zī)本市场表现相对较好，但没有国资(zī)背景的民营房企股价大多表现很一般(bān)。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示，在(zài)房地产行业内，我们的(de)逻辑(jí)是，“寻(xún)找最(zuì)后(hòu)的(de)赢家”。而具体到如何(hé)挖掘，我们(men)会特别重视(shì)企业的成本优势，更具体一点，就是它(tā)的净借贷(dài)水(shuǐ)平（净负(fù)债率）是(shì)不是行业内(nèi)的最低水平；利润率是不是行业(yè)内最高的；融资(zī)成(chéng)本(běn)是否是行业(yè)内最低的(de)；建安成本(běn)是(shì)否也是业内最低的；这些都是(shì)我们看重的一家(jiā)房企的(de)综合成本。

　　需要注意的是，能够同(tóng)时满足上述条件的(de)房企(qǐ)并不多。即便(biàn)是(shì)在国(guó)央企中，仍有(yǒu)部分房企(qǐ)出(chū)现(xiàn)了(le)“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋(qū)势。以A股为例(lì)，《红周刊(kān)》根据Wind数据整(zhěng)理发现，截至2022年末，天房(fáng)发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷等国央企(qǐ)“三道(dào)红线”全踩。

　　除此之外，城建发展(zhǎn)、京投发展、光明地产、云南城投、首(shǒu)开股份、珠(zhū)江(jiāng)股份、城(chéng)投控股等国(guó)央企房(fáng)企也踩(cǎi)了(le)“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难(nán)看出，即便是有着较稳健特色(sè)的国(guó)央企房企，其财务指标称(chēng)得上完全健康(kāng)的仍(réng)是(shì)少数。而更加值得注(zhù)意(yì)的是，在2022年，不(bù)少国企，甚至(zhì)地(dì)方国企开始大举扩张。而这无疑又进一步(bù)考验(yàn)着国央企的资金链情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张速度(dù)的(de)张弛(chí)有度尤为重要，节(jié)奏(zòu)把握准确(què)，有助(zhù)于(yú)房企储备优质“弹(dàn)药(yào)”；但过于乐观的预判未来市(shì)场，以及过于激进(jìn)的(de)扩张拿地节奏也有可能让房(fáng)企重(zhòng)蹈此前(qián)的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置(zhì)的一家房(fáng)企进行举例，它(tā)从2018年(nián)开始(shǐ)到(dào)2021年，连续4年(nián)的(de)净(jìng)借贷比例都维持(chí)在33％左右，完全没有增(zēng)加杠(gāng)杆比(bǐ)例。而到2022年(nián)，这家房企(qǐ)明显感觉到机(jī)会来了，其开始在一线城市进(jìn)行大举拿地，净(jìng)负债率也由(yóu)此前的33％左右水准(zhǔn)提(tí)高到45％左右，涨了接近三(sān)分(fēn)之一。与此同时，该房企(qǐ)新购(gòu)入(rù)地块也实现了快速的开盘利用率，预计今年会有更多的楼(lóu)盘入市(shì)。像这类企业就符合“最后的赢家”的特点。一(yī)方面(miàn)，在于它本身储(chǔ)备了很(hěn)多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中一(yī)半在一线城(chéng)市(shì)，另外一半也(yě)主要集中在强(qiáng)二线和二线城市(shì)；另一(yī)方面，它的扩张(zhāng)是有(yǒu)节制地(dì)扩张(zhāng)。

　　陈昊(hào)扬同样提醒道，与之相反(fǎn)，有些房企(qǐ)的扩张速度让人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看(kàn)到了2016年～2020年(nián)期间扩张的(de)民营企(qǐ)业的影子。虽然说(shuō)，见到机会时(shí)要出(chū)手，但出(chū)手的章法(fǎ)仍要小心，如果负债率(lǜ)扩(kuò)张得太快，但未来的(de)两年市场没有想象(xiàng)得(dé)那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来衡量一家房企的扩张速度(dù)是否(fǒu)激进？陈昊(hào)扬向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，主要(yào)还(hái)是看房企的净(jìng)负债率(lǜ)水平(píng)，在我看来，这个(gè)比例如果超过60％，就是(shì)扩张得过于快速了。

　　不(bù)难看出，这一(yī)标准要比“三道红线”对(duì)房企的净负(fù)债率要(yào)求(qiú)不得高于100％要更加严(yán)格。陈(chén)昊扬(yáng)解释(shì)，当前房地产(chǎn)行业的复苏(sū)速度并没有那(nà)么快，所以要规避(bì)公司(sī)净负债率(lǜ)提高到一个(gè)比(bǐ)较危险(xiǎn)的水(shuǐ)平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企(qǐ)梳理发(fā)现(xiàn)，中交(jiāo)地产、中国金茂、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保利(lì)发展等房(fáng)企(qǐ)2022年净负债率都在60％之上。其(qí)中，中交(jiāo)地产(chǎn)净(jìng)负债率持续居(jū)高不下，在2020年(nián)至2022年期间，依(yī)次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形(xíng)成鲜明对比的是，华润置地(dì)、中国(guó)海外发展、万科A、滨(bīn)江集团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集(jí)团等房企在践行较积极的拿(ná)地策略的(de)同时，也较(jiào)好(hǎo)地控(kòng)制了公司的扩(kuò)张速度与净负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团等个别民(mín)营(yíng)房企

　　或具(jù)备(bèi)“最后(hòu)赢家”的(de)黑马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际(jì)上(shàng)，他们是以同一(yī)筛选标准来看国央企与民营房企(qǐ)，但在各维度的实际表现上，国央企确实会更(gèng)胜(shèng)一(yī)筹。如国央企的融(róng)资成(chéng)本更低，融资(zī)渠道也更(gèng)顺畅，能(néng)够做到想融就(jiù)融，这(zhè)样，国(guó)央企(qǐ)自(zì)然而然就具有天(tiān)然(rán)优势。

　　虽(suī)然对比民营房企，机构更(gèng)加看好国央企，但这(zhè)也并(bìng)不安徽合肥瑶海区疫情最新消息 安徽是南方还是北方(bù)意味着，民营企(qǐ)业中就(jiù)没有(yǒu)“黑马(mǎ)”的(de)存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍有少数民(mín)营房企同样(yàng)受(shòu)到(dào)机(jī)构的青睐(lài)。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨江集团(tuán)的十大流(liú)通股东(dōng)中新进了“中(zhōng)国工商银(yín)行股份有限公司－景顺(shùn)长城中国回报(bào)灵活配(pèi)置混合型(xíng)证券投资(zī)基金”“全国社保基金一一六组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年开始(shǐ)，百(bǎi)亿(yì)私募珠(zhū)海阿巴马资产管理有限(xiàn)公司就(jiù)长期(qī)持有滨江集团。根(gēn)据一季报，该资(zī)产公司的几只产(chǎn)品(pǐn)合(hé)计持有滨江集(jí)团9543万(wàn)股，约占(zhàn)流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青(qīng)睐，和其自身的(de)基本面表现存(cún)在一定关系。2020年以来的近三年时间，房地产市场整(zhěng)体在(zài)走“下坡(pō)路”，但作(zuò)为(wèi)杭州本土房企的滨(bīn)江集团(tuán)仍是表现(xiàn)出较强的(de)韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团在(zài)业(yè)绩表现、销售规模、新(xīn)增土储、股(gǔ)价(jià)表现等多维(wéi)度(dù)都表现(xiàn)了较(jiào)强的(de)增长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣非(fēi)归母净利润(rùn)依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发(fā)布的(de)2023年一(yī)季报，今年一季度，滨(bīn)江集团更是(shì)实(shí)现了扣非归母净利润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时代”仍(réng)能保持自(zì)身(shēn)业绩的持续(xù)增长，和滨江集团(tuán)扎(zhā)根杭(háng)州的战略布局关系密切。根(gēn)据2022年年报，滨江(jiāng)集团有近七成营收(shōu)来自(zì)杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占到(dào)近(jìn)六成。近(jìn)三年持续稳居(jū)杭(háng)州房企销(xiāo)售排(pái)名第(dì)一。

　　与(yǔ)此同(tóng)时，滨(bīn)江集(jí)团在杭州(zhōu)的(de)土储补充同(tóng)样较为积极，根据诸葛安徽合肥瑶海区疫情最新消息 安徽是南方还是北方找房、住在杭州网数据显示(shì)，2020年(nián)、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的较突出表现，也让滨江集团的房(fáng)企(qǐ)排名(míng)迅速提(tí)升(shēng)。到(dào)2023年(nián)，滨(bīn)江集团的房企排名已冲进前十，根据中指(zhǐ)数(shù)据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现销(xiāo)售额(é)607.3亿元(yuán)，位列房企第九位。

　　值得注(zhù)意的(de)是，2020年至今，滨江集团股(gǔ)价(jià)翻了超一倍以上，而近期(qī)，滨江集团更(gèng)是迎来(lái)多家机构的集中调研。滨江集团发布公告(gào)表示，公司于5月10日接受了信(xìn)达证券、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新华(huá)养老等(děng)18家机构调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地(dì)产开发只(zhǐ)是房(fáng)地产产业链(liàn)上(shàng)的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤等材料供应商，而下游应用(yòng)行业(yè)主要包括(kuò)中(zhōng)介服务、家用电器、物(wù)业管(guǎn)理、家居用品。综合《红周刊》的采访(fǎng)，房地产开发环节与上游材料(liào)端(duān)息(xī)息相关，新盘开工不(bù)足导致(zhì)上游不(bù)被看好，机(jī)构寻觅个股阿(ā)尔法的思路渐(jiàn)渐移至下游。“中(zhōng)国房(fáng)地产行业在(zài)进入(rù)存(cún)量(liàng)房(fáng)时代，所以对地产产业(yè)链，尤其是偏(piān)消(xiāo)费属性的家装(zhuāng)家(jiā)居领域(yù)，我们相对看好(hǎo)，因(yīn)为(wèi)居民保有的住(zhù)房规模越来越大，随着时间的增(zēng)加，内装更新的需(xū)求也会越来越多。美国过(guò)去的数据充分说明(míng)了这一点，在(zài)新(xīn)房销售见顶之后，家具消费(fèi)的增长却一直都很好。对(duì)于地产产业(yè)链，我们相(xiāng)对看好和(hé)内装相关的行业，例(lì)如消费建材、家居装饰等(děng)。”万家基金(jīn)人士表示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下游细分中相关(guān)赛道(dào)龙(lóng)头年内表现(xiàn)的统计，目前暂居前(qián)两位(wèi)的都是来(lái)自家纺赛道(dào)的公(gōng)司，它们(men)分别是(shì)富安娜(nà)和水星家纺(fǎng)，特别(bié)是前者在月(yuè)线连收七根阳线的(de)基础上，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼近(jìn)30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡(shuì)眠(mián)家居、生(shēng)活类产(chǎn)品的研(yán)发、设计、生产及销(xiāo)售，旗下拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和(hé)“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第一(yī)季度报(bào)告(gào)显示，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元(yuán)，同比减少(shǎo)7.57％；不过实(shí)现归属于上市公司(sī)股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季报(bào)的十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看，能够发现(xiàn)该股(gǔ)早已成(chéng)为基金重仓股(gǔ)的天下，彼时包括公募的(de)中欧(ōu)价值(zhí)发现、中欧潜(qián)力价值(zhí)、工银瑞信灵动(dòng)价值、宝盈新价值和私募(mù)的(de)明河2016，都在其(qí)中(zhōng)出现，占据了(le)半壁江(jiāng)山。需(xū)要强调的是，中欧的(de)两只(zhǐ)基金(jīn)都是价值派基金经理曹名长在(zài)管(guǎn)的产品(pǐn)，首季(jì)其(qí)同时重仓的房地产产业链(liàn)股票(piào)还(hái)有(yǒu)金地集团和大亚(yà)圣象。

　　对(duì)比而言，前几年曾经风光一(yī)时的家居板块(kuài)也因(yīn)疫情、消费复苏进程缓慢等多因(yīn)素一度沉(chén)寂(jì)，不(bù)过好(hǎo)在困(kùn)境(jìng)反转露出(chū)曙光，家居板块中年内表现最好的(de)是志邦(bāng)家居(jū)。同一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是(shì)营收还是归母净利润(rùn)，公司(sī)都实现了同比双升(shēng)。

　　从公司的十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)，《红周刊》发现广发基金经(jīng)理罗洋慧(huì)眼(yǎn)独(dú)具，一(yī)季报中他管理的广发策略优选和广发安宏回报均增加了持股，而这(zhè)两只产品也成为志邦家居十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)中仅有的两只公募。有意思的(de)是(shì)，他似乎(hū)对于定制家(jiā)居(jū)类标的情有独钟，在另一(yī)家赛道公司金(jīn)牌橱柜中，他管理的全部三只产品(pǐn)均登榜十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物(wù)业股(gǔ)也越来(lái)越被(bèi)机(jī)构所青(qīng)睐，不过(guò)这类标(biāo)的(de)大多在香港上市，如(rú)何选择成为难题。对此，前述上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金(jīn)经理举例(lì)分析(xī)：“物业服务不是一个(gè)安徽合肥瑶海区疫情最新消息 安徽是南方还是北方高毛利(lì)的行业，挣钱很(hěn)辛(xīn)苦，我(wǒ)选公司还(hái)是希(xī)望挣的(de)是市场(chǎng)化应该挣的(de)钱(qián)，以我曾经买的绿城服务为例(lì)，它(tā)在中高端楼盘占比(bǐ)是比(bǐ)较高的(de)，每年到期(qī)的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部分(fēn)项目到(dào)期(qī)之后，经过两三(sān)轮合同周期还(hái)能做到产(chǎn)品提(tí)价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到产品提价的公司很(hěn)少，因为物业公司很容易一开始(shǐ)是挣钱的，后面因(yīn)为保安这些固定人员(yuán)成本的年度增(zēng)长，不过服务没有特别好，客(kè)户(hù)没有那么满意(yì)，能做到提(tí)价难(nán)度是非常大的。但是该公(gōng)司能在(zài)业内(nèi)做到到期(qī)之后提价(jià)率比较高，这跟它的定位和比较好的服务是有(yǒu)关系的。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 安徽合肥瑶海区疫情最新消息 安徽是南方还是北方