导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们(men)根据(jù)商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二人民币大写怎么写0到10，汉字大写怎么写0到10十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布，我们(men)无(wú)法直接(jiē)知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过(guò)剩的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数(shù)据(jù)公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用(yòng)到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到(dào)当(dāng)前商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的(de)流(liú)动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有11人民币大写怎么写0到10，汉字大写怎么写0到10.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩张是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米(mǐ)的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势(shì)必会(huì)进一(yī)步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议(yì)明确指出支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代(dài)已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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