文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了(le)，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税。如(rú)果按(àn)照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对购房(fáng)者(zhě)非常不(bù)公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什(shén)么(me)情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世(shì)界不少(shǎo)国家存(cún)在预售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据(jù)开发(fā)商工程(chéng)进(jìn)度(dù)在完全交房(fáng)前进行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活(huó)，只要坚(jiān)持市(shì)场化(huà)改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓(xìng)安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是(shì)中国香港(gǎng)地产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系(xì)列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售(shòu)、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文(wén)字(zì)详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋(wū)的(de)建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市(shì)场的改(g1兆等于多少mb流量，1G等于多少MBǎi)革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中国(guó)香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大(dà)型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决(jué)定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利(lì)分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房(fáng)，解(jiě)决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间走完发(fā)达(dá)国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的(de)比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的(de)上下(xià)游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三(sān)国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国(guó)资本(běn)市(shì)场发育(yù)尚不(bù)成熟(shú)，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需(xū)要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按(àn)时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没(méi)有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程(chéng)进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提(tí)供了资(zī)金流(liú)动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购(gòu)房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环(huán)节，定金(jīn)比例一(yī)般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付(fù)后通(tōng)过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三(sān)方(fāng)公证行或(huò)产权(quán)保险公司的(de)信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于开1兆等于多少mb流量，1G等于多少MB发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项目(mù)获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在(zài)购房(fáng)款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后(hòu)，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付(fù)交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期(qī)房交易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支(zhī)持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机(jī)制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发(fā)商、银行的(de)第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直(1兆等于多少mb流量，1G等于多少MBzhí)接监管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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