万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆(yú)论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购(gòu)入(rù)房产的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候(hòu)，他(tā)们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是(shì)中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司北(běi)京(jīng)市(shì)分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处(chù)置的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了(le)的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实际(jì)占有(yǒ意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音u)，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的(de)批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付(fù)全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付(fù)请求权优先于建设(shè)工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套(tào)房子，还(hái)会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达(dá)已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国(guó)信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京(jīng)城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了(le)市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫(hè)置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时有名(míng)的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国(guó)安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中信集(jí)团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么(me)又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫(hè)集团及其实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押(yā)，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金(jīn)商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐部(bù)资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫(hè)集(jí)团股东周(zhōu)金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书(shū)确(què)定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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