近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包(bāo)含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过(guò)基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人(rén)实际(jì)获得(dé)的(de)现金收(shōu)益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固(gù)定利(lì)息(xī)回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资(zī)债券(quàn)相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部(bù)分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复(fù)，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开(kāi)盘(pán)指导价(jià)做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份(fèn)额(é)净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结(jié)合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益(yì)的(de)影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)前(qián)提是(shì)本(běn)金之(zhī)上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期(qī)后基金(jīn)价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权(quán)类和产权类(lèi)两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的(de)分红包括了(le)利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的(de)二(èr)级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经营权(quán)到期后不再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着(zhe)分派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市(shì)场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的(de)资产更多关(guān)注分(fēn)派(pài)率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分(fēn)配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红(酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围hóng)期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供分配金额(é)预(yù)测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际(jì)分(fēn)红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际(jì)环境(酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围jìng)，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称。

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